什么是回遷房，回遷房在會計上怎么確認收入和結轉成本

學員朋友您好，老師
回遷房怎么確認收入

賬務處理上應作為銷售處理。貴公司雖然沒有取得現金收入，但貴公司在拆遷過程中，未向拆遷戶支付拆遷款，或支付少量的拆遷款而取得了相關土地使用權，屬于非貨幣的資產交換行為。

《企業會計準則第7 號——非貨幣性資產交換》應用指南規定：

1.換出資產為存貨的，應當作為銷售處理，按照《企業會計準則第14 號——收入》以其公允價值確認收入，同時結轉相應的成本。

2、稅務處理上，應同正常銷售，交納營業稅、土地增值稅、印花稅、企業所得稅等相關稅費。同時按市場價格開具發票，以便房產所有者辦理產權證明。

《國家稅務總局關于個人銷售拆遷補償住房征收營業稅問題的批復》國稅函[2007]768號規定：

房地產開發公司對被拆遷戶實行房屋產權調換時，其實質是以不動產所有權為表現形式的經濟利益的交換。房地產開發公司將所擁有的不動產所有權轉移給了被拆遷戶，并獲得了相應的經濟利益，根據現行營業稅有關規定，應按“銷售不動產”稅目繳納營業稅；被拆遷戶以其原擁有的不動產所有權從房地產開發公司處獲得了另一處不動產所有權，該行為不屬于通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房。

3、按照收入確認的金額，確認拆遷費用。

根據國稅發[2009]31號文件第二十七條規定“回遷房建造支出”可以計入“開發成本——土地征收及拆遷補償費”項目。

對回遷標準面積內部分，房地產開發企業應按開發的回遷房屋標準內實際發生在成本確定回遷房屋銷售收入和成本；對超出回遷標準面積的部分，應按實際取得的收入確定銷售收入，按回遷房屋超出面積的實際發生的成本結轉銷售成本。

房地產企業回遷房銷售收入確認

根據《關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發[2009 ] 31號）第七條規定：房產開發企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，按視同銷售于開發產品所有權或使用權轉移、或實際取得利益權利時確認收人（或利潤）的實現。其方法和順序如下：(1) 按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；(2 )由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定；(3) 按開發產品的成本利潤率確定，但成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務機關確定。，回遷房就是對拆遷戶給予的實物補貼

賬務處理上應作為銷售處理。貴公司雖然沒有取得現金收入，但貴公司在拆遷過程中，未向拆遷戶支付拆遷款，或支付少量的拆遷款而取得了相關土地使用權，屬于非貨幣的資產交換行為。

《企業會計準則第7 號——非貨幣性資產交換》應用指南規定：

1.換出資產為存貨的，應當作為銷售處理，按照《企業會計準則第14 號——收入》以其公允價值確認收入，同時結轉相應的成本。

2、稅務處理上，應同正常銷售，交納營業稅、土地增值稅、印花稅、企業所得稅等相關稅費。同時按市場價格開具發票，以便房產所有者辦理產權證明。

《國家稅務總局關于個人銷售拆遷補償住房征收營業稅問題的批復》國稅函[2007]768號規定：

房地產開發公司對被拆遷戶實行房屋產權調換時，其實質是以不動產所有權為表現形式的經濟利益的交換。房地產開發公司將所擁有的不動產所有權轉移給了被拆遷戶，并獲得了相應的經濟利益，根據現行營業稅有關規定，應按“銷售不動產”稅目繳納營業稅；被拆遷戶以其原擁有的不動產所有權從房地產開發公司處獲得了另一處不動產所有權，該行為不屬于通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房。

3、按照收入確認的金額，確認拆遷費用。

根據國稅發[2009]31號文件第二十七條規定“回遷房建造支出”可以計入“開發成本——土地征收及拆遷補償費”項目。

對回遷標準面積內部分，房地產開發企業應按開發的回遷房屋標準內實際發生在成本確定回遷房屋銷售收入和成本；對超出回遷標準面積的部分，應按實際取得的收入確定銷售收入，按回遷房屋超出面積的實際發生的成本結轉銷售成本。

房地產企業回遷房銷售收入確認

根據《關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發[2009 ] 31號）第七條規定：房產開發企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，按視同銷售于開發產品所有權或使用權轉移、或實際取得利益權利時確認收人（或利潤）的實現。其方法和順序如下：(1) 按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；(2 )由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定；(3) 按開發產品的成本利潤率確定，但成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務機關確定。