房地產企業代收款項怎樣繳稅

房地產企業代收款項怎樣繳稅？

答：房地產企業代收款項應納稅款需要從增值稅、企業所得稅、土地增值稅三個方面進行解答：

一、代收費用要繳納增值稅

對于房地產開發企業代收的價外收費等費用，稅法規定是需要納稅的。《增值稅實施細則》第十二條規定：

條例第六條第一款所稱價外費用，包括價外向購買方收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、包裝費、包裝物租金、儲備費、優質費、運輸裝卸費以及其他各種性質的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業性收費：

(一)由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業性收費;

(二)收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據;

(三)所收款項全額上繳財政。

二、代收費用需要繳納企業所得稅

代收費用是否繳納企業所得稅，主要是看代收費用是以誰的名義收取。如果不是由開發企業開票收取的，則不納稅。《國家稅務總局關于印發的通知》(國稅發[2009]31號)第五條規定，開發產品銷售收入的范圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發產品價內或由企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入；未納入開發產品價內并由企業之外的其他收取部門、單位開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理。

第十六條規定，企業將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規定移交給有關部門、單位的，應于移交時扣除。企業對納入開發產品價內自己收取的代收費用，在轉付給委托單位時，也可以從收入中扣除。

三、房價之外的代收費用不繳納土地增值稅

《國家稅務總局關于印發的通知》(國稅發[2007]132號)第二十五條進一步明確，對納稅人按縣級以上人民政府的規定在售房時代收的各項費用，應區分不同情形分別處理：

(一)代收費用計入房價向購買方一并收取的，應將代收費用作為轉讓房地產所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數。

(二)代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產價格的，不作為轉讓房地產的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。據此分析，如果開發企業不是按照縣以上人民政府要求代收的費用，也要作為開發產品的銷售收入征稅。只有及時將代收費用按規定轉付給委托單位的，才可以從土地增值稅征稅收入中扣除。

房地產企業代收款項里哪些不屬于價外費用的范圍？

1、代收稅務局收取的：如契稅、印花稅；

2、代收相關部門收取的：如辦證費、測繪費。

房地產企業代收的契稅、印花稅將來是需要支付出去的，因為是有明確的債權人，因此不屬于價外費用；辦證費、測繪費將來需要支付給測繪局、房管部門的，所以也不是價外費用，也不再需要征收增值稅。

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