房地產開發企業如何預繳增值稅？

預征率和預繳稅款計算

房地產開發企業采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

應預繳稅款按照以下公式計算：

應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

適用一般計稅方法計稅的一般納稅人，按照11%的適用稅率計算；小規模納稅人和適用簡易計稅方法計稅的一般納稅人，按照5%的征收率計算。即：

一般納稅人預繳計算：

應預繳增值稅＝預收款÷（1＋11%或者5%）×3%

小規模納稅人預繳計算：

應預繳增值稅＝預收款÷（1＋5%）×3%

納稅義務時間的確定和預收款的判定

房地產開發企業在收到預收款時，不確認為納稅義務發生，只是預繳稅款；真正的納稅義務發生時間，應根據財稅2016年36號相關規定判斷。其規定具體如下：

1.納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。

收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產、不動產過程中或者完成后收到款項。

取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。

2.納稅人提供建筑服務、租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

3.納稅人從事金融商品轉讓的，為金融商品所有權轉移的當天。

4.納稅人發生視同銷售情形的，其納稅義務發生時間為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。

5.增值稅扣繳義務發生時間為納稅人增值稅納稅義務發生的當天。

按照財稅2016年36號文件上述有關增值稅納稅義務、扣繳義務發生時間的規定，對于房地產開發企業納稅人，其納稅義務發生時間應以收訖銷售款項、書面合同約定的付款日期或房產權屬變更的當天孰先原則判定。因此，房地產開發企業在上述納稅義務發生時間前收取的相關銷售款項，均屬于房地產開發企業收取的預收款，應根據財稅2016年36號文件及國家稅務總局2016年18號公告的規定，在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款。

預繳地點和預繳時間

一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期限內向機構所在地主管國稅機關預繳稅款。

小規模納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期或者按照主管國稅機關核定的納稅期限，一般季度末次月納稅申報期限內向機構所在地主管國稅機關預繳稅款。

關于預收款繳納稅款期限的規定，考慮到小規模納稅人目前大多數實行按季申報，因此增加了“主管國稅機關核定的納稅期限”。也就是說，對于實行按季申報的小規模納稅人，可以實行按季預繳增值稅。

其他注意事項

1.房地產開發企業預繳稅款時候，需要填寫《增值稅預繳稅款表》； 房地產開發企業的預繳稅款可以在申報時候抵減應納稅額，但應以完稅憑證作為合法有效憑證。

2.房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目，未按國家稅務總局公告2016年第18號的規定預繳或繳納稅款的，由主管國稅機關按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關規定進行處理。

3.房地產開發企業在2016年4月30日之前取得的預售房款繳納營業稅，2016年5月1日之后取得的預收房款繳納增值稅。繳納營業稅的預收賬款結轉收入時，不再計提增值稅。