如何計算房地產企業的價外費用？

問：房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額，具體計算過程是怎樣的？

回復：

計算公式：銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）

注：(1)房地產開發企業一般納稅人適用一般計稅方法計稅，允許差額扣除銷售房地產項目所對應的土地價款。對選擇簡易計稅方法的房地產老項目，則不允許差額扣除。

(2)土地價款并非一次性從銷售額中全額扣除，而是要隨著銷售額的確認，逐步扣除。

(3)計算銷售額時，按當期取得的全部價款和價外費用扣除土地價款后，要按11%適用稅率換算為不含稅價款。

2.當期允許扣除的土地價款計算公式：

當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款

注：（1）當期銷售房地產項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。

（2）房地產項目可供銷售建筑面積，是指房地產項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。

（3）支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。差額扣除憑據以省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據為合法有效憑證。?

例如：

某房地產開發企業2015年1月從政府購買取得某地塊土地使用權，支付土地價款10億元，2016年6月開發完成，共計可供銷售建筑面積為10000平方米，選擇一般計稅方法，7月銷售房地產項目建筑面積8000平方米，允許差額扣除土地價款多少？

7月允許差額扣除土地價款=8000/10000*10=8億元