房企的土地成本有哪些分攤方法？

土地成本，指為取得土地開發使用權(或開發權)而發生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。國家稅收政策規定，土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的，應商稅務機關同意。而地方省市稅務機關為了防止企業通過自由選擇分攤方法操縱避稅空間，常對房企土地成本分攤方法的選擇給予限制。有的地方規定同一清算單位內土地成本分攤只能采用建筑面積法，有的地方允許土地成本采取層高系數法分攤等等。各地規定不一而足、五花八門。土地是房地產項目開發最主要的成本項目，土地成本占比最大，平均土地成本約30%左右，但該成本因地域不同而有很大差異，并有進一步上升的趨勢，也是不確定性最大的一個因素，房企土地成本分攤方法對土地增值稅清算的重要性不言而喻。房地產開發企業土地成本的分攤問題，是土地增值稅清算的重要內容。涉及土地增值稅的土地成本，稅前扣除條件限制較為嚴格。房企土地成本企業所得稅和土地增值稅的稅前扣除問題，由于取得土地方式的多元化，加之稅收政策的滯后性、多層次、分散化，房企納稅人難以理解稅政和不易涉稅操作。因此，房企應當重視開發項目土地成本分攤核算，正確履行納稅義務，防控土地成本分攤不當的稅務風險。土地成本在不同類型的房地產之間的分攤問題，是土地增值稅清算的關鍵。采用不同的分攤方法，所計征的土地增值稅稅額存在明顯差異；由于土地成本是房地產企業加計扣除費用和開發費用計提基數的重要組成部分，不同的分攤方法將再次放大這種差異；對于允許扣除的土地成本均采用一刀切的方法分攤，不符合收入與成本配比原則；不同性質的成本構成，客觀上要求適用不同的分攤方法。房地產開發項目的土地成本分攤方法，國家財稅部門沒有統一規定，由各省市稅務機關結合當地實際情況自行處理。納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發，轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。財政部、國稅總局對于地價的分配方法，沒有限定某一種方法，但要求“合理、合規”。具體操作時應按照實際占用土地面積占土地總面積的比例，在可售與不可售的房地產之間進行分配。部分省市稅務機關對土地增值稅清算時土地成本的分攤方法給予了選擇的空間,且有進一步寬松的趨勢。因此，只要是合理的方法企業都可以采用。并就土地成本分攤相關事項，保持與主管稅務機關的有效溝通變得十分重要。對于成本分攤方法的選擇權，房企應當對土地成本分攤方法進行比較，從而擇優選擇自身經濟利益最大化的攤銷方法。為方便房企納稅人正確履行納稅義務，準確實施納稅申報，實現企業稅后利潤最大化，筆者現將土地成本分攤方法及其適用范圍歸集總結，供房企納稅人參考和借鑒。

方法一、占地面積法

占地面積法，指按已動工開發成本對象占地面積占開發用地總面積的比例進行分配。即按照房地產土地使用權面積占土地使用權總面積的比例計算分攤。一次性開發的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配；分期開發的，首先按照本期全部成本對象占地面積占開發用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內全部成本對象占地總面積的比例進行分配。期內全部成本對象應負擔的占地面積為期內開發用地占地面積減除應由各期成本對象共同負擔的占地面積；屬于多個清算單位共同發生的扣除項目金額，原則上按建筑面積法分攤，如無法按建筑面積法分攤，應按占地面積法分攤或稅務機關確認的其他合理方法分攤。土地成本分攤方法為不同清算單位按占地面積法，土地成本分攤基本原則：分期開發，可以按占地面積分攤。對占地相對獨立的不同類型房地產，可以按該類型房地產占地面積占該項目房地產總占地面積的比例計算分攤土地成本。

（一）按獨立占地的每棟建筑物占地面積占該項目占地總面積的比例計算分攤土地成本：每棟可轉讓建筑物分攤的土地成本=每棟可轉讓建筑物占地面積÷可轉讓建筑物占地總面積×土地總成本（二）對于同一建筑物中包含不同類型房地產的，應當首先確定該建筑物占地的總土地成本，然后根據該建筑物中某一類型房地產建筑面積占該建筑物總建筑面積的比例分攤土地成本：

1、普通住宅應分攤的土地成本=∑（每棟可轉讓建筑物普通住宅建筑面積÷每棟建筑物可售建筑面積×每棟建筑物應分攤的土地成本）2、非普通住宅應分攤的土地成本=∑（每棟房地產非普通住宅建筑面積÷每棟房地產可售建筑面積×每棟房地產應分攤的土地成本）3、其他類型項目應分攤的土地成本=∑（每棟房地產其他類型項目建筑面積÷每棟房地產可售建筑面積×每棟房地產應分攤的土地成本）（三）占地總面積為可轉讓地上建筑物占地面積之和，不包括道路、綠化等公共設施用地面積。對于獨立占地的不同類型房地產，土地成本首先按可轉讓建筑物占地面積占可轉讓建筑物占地總面積的比例計算分攤；同一建筑物中包含不同類型房地產的，再按照各類型房地產建筑面積計算分攤。對于裙樓土地成本的分攤，裙樓與主樓為同一基礎（即基礎對裙樓和主樓均有承重作用）的，則裙樓和主樓應作為同一建筑物計算分攤；裙樓與主樓各有獨立基礎的應作為獨立占地的建筑物計算分攤。

適用范圍：對占地相對獨立的不同類型房地產，或成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，應按分期開發項目占地面積占該成片受讓土地總占地面積的比例計算分攤。

方法二、建筑面積法

建筑面積法，是指按已動工開發成本對象建筑面積占開發用地總建筑面積的比例進行分配。即按照房地產建筑面積占總建筑面積的比例計算分攤。

（一）一次性開發的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配。根據本期開發的建筑面積占總建筑面積的比例計算本期開發項目的取得土地使用權所支付的金額。

（二）分期開發的，首先按期內成本對象建筑面積占開發用地計劃建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內成本對象總建筑面積的比例進行分配。

（三）同一清算單位發生的扣除項目金額，原則上應按建筑面積法分攤。對于納稅人能夠提供相關證明材料，單獨簽訂合同并獨立結算的成本，可按直接成本法歸集。對同一項目里不同類型的建筑物土地成本是按照建筑面積分攤的。同一清算單位不同類型按建筑面積法。具體分兩步分攤土地成本，第一步，先將占地相對獨立（一般是指有道路、圍墻等分隔）的不同類型房地產，按該類型房地產實際占地面積占該項目房地產總占地面積的比例計算分攤土地成本。第二步，對于剩余混建的不同類型房地產，應當首先確定混建房屋占地的總土地成本，然后根據混建房屋中某一類型房地產建筑面積占該項目混建總建筑面積的比例分攤土地成本。

方法三、售價比率法

售價比率法是以房屋單位售價為基礎計算分攤開發房屋土地成本的方法。一般而言，房屋售價的高低，除取決于房屋結構外，更主要是取決于房屋的地理位置，同樣結構的房屋，門面房售價高于住宅房。售價比率法需要分步驟實施：

（一）計算或預估不同結構、不同用途房屋的總售價和平均單位售價。

（二）應運用售價成本比率計算非住宅房超額成本售價，以剔除房屋不同結構對售價的影響。運用售價成本比率計算分攤土地成本時，應將開發的商品房劃分為價格相對低的住宅房和價格相對高的非住宅房兩大類，將非住宅房高于住宅房的成本稱為超額成本，將與超額成本相對應的售價稱為超額成本售價：

超額成本售價=超額成本×（1成本毛利率）

各類非住宅房超額成本售價=（該類非住宅房單位建筑成本-住宅房單位建筑成本）×該類非住宅房總面積×（全部房屋售價總額÷全部房屋成本總額）。

（三）計算土地成本比率。土地成本比率是指土地成本與剔除超額成本售價后的售價總額的比率，計算公式為：

土地成本比率=占用土地的全部成本（土地使用權價值）÷（全部房屋售價總額-超額成本售價合計）×100%（四）計算不同用途房屋應分攤土地成本。公式為：

1,住宅房應分攤土地成本=該類房屋售價×土地成本率2.非住宅房應分攤的土地成本=（該類房屋售價-該類房屋的超額成本售價）×土地成本率適用范圍：計算既有住宅用房又有商業用房的地塊開發，或者純商業用房開發的土地成本時，采用售價比率法較為適宜。

方法四、層高系數法

（一）計算層高系數

在納稅人同一項目(包含不同類型房地產)中，選取住宅層高為基數，設定為1；層高低于住宅的，以1為系數；其他類別用房層高高于住宅層高的，按其他類別用房層高與住宅層高之比，計算出其層高系數。

某類型用房層高系數＝該類型用房層高÷住宅層高（二）計算層高系數面積

1.總層高系數面積=∑(某類型用房層高系數×某類型用房可售建筑面積)2.某類型用房已售部分的層高系數面積＝某類型用房層高系數×某類型用房已售建筑面積（三）計算不同類型用房已售部分可分攤的房地產開發成本某類型用房已售部分應分攤的房地產開發成本=房地產開發總成本÷總層高系數面積×某類型用房已售部分的層高系數面積適用范圍：房地產開發企業同一項目中包含不同類型房地產的,其房地產開發成本可采取層高系數計算分配辦法。

方法五、其他合理方法

稅法規定，土地成本一般按占地面積法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的,應商稅務機關同意。其他合理方法，是指按照土地增值稅計算的原則和規定以及房地產開發企業實際計算并分攤土地成本項目的方法。部分省市稅務機關規定的土地成本分攤方法主要有：

（一）其他合理方法——直接成本法指按期內某一成本對象的直接開發成本占期內全部成本對象直接開發成本的比例進行分配。即按照受益對象或清算單位直接歸集成本費用。

（二）其他合理方法——預算造價法指按期內某一成本對象預算造價占期內全部成本對象預算造價的比例進行分配。

（三）其他合理方法——直接成本法是指按期內某一成本對象的直接開發成本占期內全部成本對象直接開發成本的比例進行分配。即按照受益對象或清算單位直接歸集土地成本。

（四）其他合理方法——銷售收入比例法土地成本按不同類型房地產的銷售收入分攤。建造既有住宅又有非住宅的綜合樓，土地成本按不同類型房地產的銷售收入分攤，其他費用按單位建筑面積分攤。

納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發，轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。財政部、國稅總局對于地價的分配方法，沒有限定某一種方法，但要求“合理、合規”。部分省市稅務機關對土地增值稅清算時土地成本的分攤方法給予了選擇的空間,且有進一步寬松的趨勢。因此，只要是合理的方法企業都可以采用。并就土地成本分攤相關事項，保持與主管稅務機關的有效溝通變得十分重要。