舊房轉讓應該如何繳納土地增值稅

由于舊房扣除項目的變化直接關系到舊房土地增值額的確定，也會影響舊房土地增值稅的計算

一、關于新建房與舊房的界定問題

財稅字[1995]48號規定：新建房是指建成后未使用的房產。凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產均屬舊房。使用時間和磨損程度標準可由各省、自治區、直轄市財政廳（局）和地方稅務局

具體規定。

二、舊房轉讓土地增值稅查帳方式的適用范圍

1.適用個人名義的商業再轉讓；

2.適用公司名下的住宅、商業再轉讓；

3.個人名下的住宅轉讓不適用。

根據《財政部 國家稅務總局關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）第三條的規定，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅，自2008年11月1日起實施。

三、具體計算步聚

1.計算評估價格。

公式為：評估價格＝重置成本價×成新度折扣率。、

2.匯集扣除項目金額。

3.計算增值額。

4.計算增值率。

5.依據增值率確定適用稅率。

6.依據適用稅率計算應納稅額。

7.應納稅額=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數。

四、具體計算項目的認定

舊房轉讓土地增值稅的正確計算，應重點關注轉讓收入、扣除項目兩大類，具體如下：

（一）　收入的認定

納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。但對納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算征收。

1.轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的，由稅務機關參照房地產評估價格確定轉讓房地產的收入。

2.隱瞞、虛報房地產成交價格，應由評估機構參照同類房地產的市場交易價格進行評估，稅務機關根據評估價格確定轉讓房地產的收入。

《財政部、國家稅務總局、國家國有資產管理局關于轉讓國有房地產征收土地增值稅中有關房地產價格評估問題的通知》（財稅字[1995]061號）規定，凡轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附屬物的納稅人，按照土地增值稅的有關規定，需要根據房地產的評估價格計稅的，可委托經政府批準設立，并按照《國有資產評估管理辦法》規定的由省以上國有資產管理部門授予評估資格的資產評估事務所、會計師事務所等各類資產評估機構受理有關轉讓房地產的評估業務。

（二）　扣除項目金額的認定

轉讓舊房土地增值稅的扣除項目如何確定，應區分以下三種情況：

第一種情況、能提供舊房及建筑物評估價格的情況：

舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋和建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。

1.關于土地款、舊房評估價估的扣除規定

依據財稅[1995]48號第十條規定：轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用以及在轉讓環節繳納的稅金，作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。

2.關于契稅的扣除規定

依據財稅[1995]48號第十一條規定 對于個人購入房地產再轉讓的，其在購入時已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評估價中已包括了此項因素，在計征土地增值稅時，不另作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除。

3.關于評估費的扣除規定

依據財稅[1995]48號第十二條規定納稅人轉讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。對《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》 第九條規定的納稅人隱瞞、虛報房地產成交價格等情形而按房地產評估價格計算征收土地增值稅所發生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。

4.關于印花稅的扣除規定

依據財稅[1995]48號第九條規定，中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則中規定允許扣除的印花稅，是指在轉讓房地產時繳納的印花稅。房地產開發企業按照《施工、房地產開發企業財務制度》的有關規定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務人在計算土地增值稅時允許扣除在轉讓時繳納的印花稅。

第二種、不能取得評估價格，但能提供購房發票的情況：

根據財稅字[2006]21號文件的第二條規定，納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，按以下原則扣除：

1.關于土地款、舊房評估價的扣除規定

購房發票所載金額（實際上包含了《土地增值稅暫行條例》中第六條的“取得土地使用權所支付的金額”以及“舊房及建筑物的評估價格”兩部分。

2.加計扣除金額的規定

按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。計算扣除項目時的“每年”按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計1年；超過1年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為1年。

3.關于契稅的扣除規定

對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不得作為加計5％的基數。

因此，不能取得評估價格，但能提供購房發票的舊房轉讓，土地增值稅扣除項目的計算公式=發票所載金額×[1+（轉讓年度-購買年度）×5%]）+與房地產轉讓有關稅金(包括轉讓舊房時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅、契稅以及教育費附加，必須提供相應的完稅憑證)+與房地產轉讓有關費用。

第三種、既沒有評估價格，又不能提供購房發票的情況：

轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的情況，地方稅務機關可以根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第35條的規定，實行核定征收，

五、舊房轉讓三種不同扣除項目的案例

1.按照評估價格確定扣除項目

甲房地產企業以3000萬元出售一幢寫字樓，賬面原值500萬元，累計折舊50萬元。土地性質為商業用地，由于取得時間較早，取得時由于檔案管理混亂，無法提供土地出讓金的支付原始憑證等資料。甲房地產委托資產評估公司評估，評估土地價值為1200萬元，按照成本法對于寫字樓進行評估，重置成本為1000萬元，成新率60%，甲企業支付評估費10萬元。

解析：按照評估價格正確計算應交土地增值稅如下：

⑴ A企業辦公樓轉讓收入3000（萬元）。

⑵辦公樓評估價格（不含土地部分）為1000×60%=600（萬元）。

⑶取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用為0。

⑷與轉讓房地產有關的稅金（以營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅為例）=3000×5%×（1+7%+3%）+3000×0.5‰=166.5（萬元）。

⑸支付評估費用10萬元。

⑹扣除項目合計=600+0+166.5+10=776.5（萬元）

⑺增值額=3000-776.5=2223.5（萬元）

⑻增值率為2223.5÷776.50=286.35%

⑼應納土地增值稅稅額=2223.5×60%-776.5×35%=1062.32（萬元）。

本題目需關注，依據財稅[1995]48號規定，對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額，故本題中土地款因無實際支付資料，無法作為扣除項目計算舊房轉讓土地增值稅。

2.發票所載金額確定扣除項目

乙房地產企業以800萬元出售一幢使用2年零9個月的別墅住宅，賬面原值200萬元，累計折舊20萬元。該別墅住宅原始購買發票金額為200萬元。支付房地產轉讓有關費用10萬元。該房產無評估價值。

解析

⑴ 乙企業辦公樓轉讓收入800萬元。

⑵與轉讓房地產有關的稅金（以營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅為例）為800×5%×（1+7%+3%）+800×0.5‰=44.4（萬元）。

⑶支付房地產轉讓有關費用10萬元。

⑷土地增值稅扣除項目=發票所載金額×[1+（轉讓年度-購買年度）×5%]）+ 與房地產轉讓有關稅金+與房地產轉讓有關費用=200×[1+3×5%]）+ 44.4 +10 = 284.4（萬元）。

⑸增值額為800-284.4=515.6（萬元）。

⑹增值率為515.6÷284.4=181.29%

⑺應納土地增值稅稅額為515.6×50%-284.4×15%=215.14（萬元）。3.按照核定征收計算應納土地增值稅稅額

丙房地產企業以1000萬元出售300平方米商業房，賬面原值300萬元，累計折舊30萬元。支付房地產轉讓有關費用10萬元。該辦公樓既無法取得評估資料，也不能找到原始購買發票。

解析

假設核定征收率為15%，轉讓價1000萬公允，應納土地增值稅如下：

⑴ 丙企業商業房轉讓收入1000萬元。

⑵核定征收率15%

⑶應納土地增值稅稅額為1000×15%=150（萬元）

通過以上解析，納稅人舊房轉讓土地增值稅的計算方法應重點關注兩點，第一點，對于隱瞞、虛報房地產成交價格或轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格且無正當理由的，稅務機可參照應評估價格確定轉讓房地產的收入；第二點，對于提供扣除項目金額不實的，稅務機關可參照評估機構以房屋重置成本價乘以成新度折扣率計算的房屋成本價確認扣除項目金額。納稅人應熟煉掌握舊房轉讓土地增值稅的具體計算方法，為企業做好稅收風險的防控。