房地產企業匯算清繳期所取發票是否計入成本

【問題】

房地產企業當年建安工程已經發生（房屋當年已峻工，部分已出售），但當年底前未取得建安發票，次年匯算清繳期內取得發票，是否可計入匯算年度的建安成本？

【解答】

根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）第三十四條企業在結算計稅成本時其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據時，再按規定計入計稅成本。

第三十五條 開發產品完工以后，企業可在完工年度企業所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。

因此，房地產企業在計算成本核算終止日前取得的發票均可以計入匯算年度計稅成本。

附：房地產企業匯算清繳時要注意這4點！

房地產企業成本、費用扣除的規定

根據《國家稅務總局關于印發<房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法>的通知》（國稅發〔2009〕31號，以下簡稱31號）

第十一條規定，企業在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規定區分期間費用和開發產品計稅成本、已銷開發產品計稅成本與未銷開發產品計稅成本；

第十二條規定，企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅準予當期按規定扣除。

根據上述規定，房地產企業核算時首先應分清期間費用與成本，再分清已銷與未銷成本，最后分清哪些能在當期按規定扣除那些不能。

企業開發產品計稅成本的核算

根據31號文件第三十二條規定，除以下幾項預提(應付)費用外，計稅成本均應為實際發生的成本。

（一）出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。

（二）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。

（三）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

第三十四條規定，企業在結算計稅成本時其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據時，再按規定計入計稅成本。

根據31號文件第三十二條和第三十四條的規定，房地產開發產品在結算計稅成本時，實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的，除允許預提項目金額計入計稅成本外，剩余未取得發票的成本不得計入計稅成本。

未及時取得合法憑證的成本、費用支出扣除的規定

根據《國家稅務總局關于企業所得稅應納稅所得額若干稅務處理問題的公告》(國家稅務總局公告2012年第15號)第六條規定，對企業發現以前年度實際發生的、按照稅收規定應在企業所得稅前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企業做出專項申報及說明后，準予追補至該項目發生年度計算扣除，但追補確認期限不得超過5年。

因此，房地產企業當年度未取得工程發票，在以后年度取得發票的，在稅法規定追補確認期限內，可以追溯調整當年度已結算的計稅成本，并按31號文件關于房地產企業成本、費用扣除的規定和總局2012年15號公告第六條的規定進行稅前扣除。

另外提醒

房地產企業成本對象報告，這個之前是提前報備，2014年起已經改為專項報告制度了，這個報告應該在開發產品完工當年企業所得稅年度納稅申報時，隨同《企業所得稅年度納稅申報表》一并報送主管稅務機關。所以房地產企業2016年度如果有完工項目的，最好別忘了報這個報告。