房地產企業不可售部分面積如何確定？

案例：

某房地產開發的某辦公樓項目，該項目的總建筑面積15349.60㎡與測繪報告面積一致，地上部分辦公樓建筑面積13907.72㎡，地下車位面積1441.88㎡，在土地增值稅清算過程中，企業把地下車位部分歸為不可售面積，對嗎？

解析

不可售面積一般包括人防面積、非營利性的社會公共事業設施（包括物業辦公場所、變電站、熱力站、水廠、居委會、派出所、幼兒園、學校、醫院等），以及其他不得在業主購買面積范圍內分攤的設施面積等。產權歸業主所有的面積一般歸為可售面積，將來需向其他方面移交產權的設施面積一般作為不可售面積。

該項目中，通過查看企業的測繪報告，顯示地下車位面積已明確到各戶室，且通過預售許可證，可以看出，該辦公樓的預售面積15073.51㎡，明顯大于企業的總可售面積13907.72㎡。所以，該項目中把地下車位作為不可售部分不正確（地下車位若是人防工程，需向人防管理部門進行移交、若是公配，需向業主委員會進行移交）。