出售土地涉及的增值稅怎么計算？

土地屬于不動產，出售土地涉及的稅種主要有土地增值稅和企業所得稅，今天我們主要圍繞土地增值稅進行講解。

一、土地增值稅

實行四級超率累進稅率，增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％；增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％；最高稅率為60%。計算增值額的扣除項目包括:取得土地使用權所支付的金額,開發土地的成本、費用，新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格等。納稅人有隱瞞虛報、提供扣除項目金額不實、轉讓房地產成交價格低于房地產評估價格無正當理由等情形之一的，按照房地產評估價格計算征收。

二、轉讓土地使用權增值稅稅率為11%（同時附征城建稅、教育附加等）

在轉讓建筑物或者構筑物時一并轉讓其所占土地的使用權的，按照銷售不動產繳納增值稅，稅率為11%。根據財稅〔2016〕36號《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》、財稅〔2016〕47號《關于進一步明確全面推開營改增試點有關勞務派遣服務、收費公路通行費抵扣等政策的通知》、國家稅務總局公告2016年第14號《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》規定，納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。一般納稅人轉讓其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動產，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額，按照5%的預征率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。