2016年營改增后賣房增值稅如何計稅?

2016年營改增后賣房增值稅如何計稅?

營改增落地后,二手房交易賣方需要繳納增值稅,不再繼續繳納營業稅.增值稅稅率與營業稅相同,但是計算方式不同,這就決定了增值稅稅額比營業稅稅額低.那么,個人出賣二手房應該怎么計算增值稅?增值稅征收細則是什么?不同地區增值稅繳納以及減免情況如何?

國稅總局發文明確,個人轉讓住房,在2016年4月30日前已簽訂轉讓合同,2016年5月1日以后辦理產權變更事項的,應繳納增值稅,不繳納營業稅.

增值稅稅率是多少?減免規定是什么?

1、非北上廣深地區增值稅稅率及減免規定:

①個人將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;

②個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征增值稅.

2、北上廣深增值稅稅率及減免規定:

①個人將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;

②個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;

③個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征增值稅.

3、增值稅附加稅繳納規定(營業稅也繳納,且比例相同):

增值稅附加稅包括城市維護建設稅(7%)、教育費附加(3%)和地方教育費附加(2%);附加稅稅額=增值稅/營業稅x稅率,若增值稅稅額減少,附加稅稅額也會減少.

相關案例分析:以100萬房產交易額為例計算增值稅.

1、征收營業稅時:營業稅=100萬x5%=50000元,附加稅=50000x(7%+3%+2%)=6000元,營業稅及其附加稅共56000元.

2、變成增值稅后:增值稅=100萬÷(1+5%)x 5%=47619元,附加稅=47619x(7%+3%+2%)=5714元,增值稅及其附加稅共53333元.

綜合:營改增后,100萬的房產稅費能減少2667元.

(注:增值稅計算方法:增值稅=【含稅銷售額÷(1+稅率)】x稅率;附加稅=增值稅x 稅率.)

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