未辦預售證，企業取得這筆收入要繳增值稅嗎？

根據《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規定，房地產開發企業采取預收款方式銷售所開發的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。如果認購金屬于預收款，則應當預繳增值稅，反之無須預繳增值稅。

在實踐中，有人參照《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）第六條規定，企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現。據此認為房地產企業在不具備銷售條件時所收取的認購款增值稅處理也不應確認預收款，應等同于各地方稅務機關關于誠意金、認籌金和訂金的納稅處理。

全面營改增后，各地稅務機關關于房地產開發企業預收款范圍基本明確為：分期取得的預收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的預收款以及定金等。誠意金、認籌金和訂金則不屬于預收款。

既然認籌金不屬于預收款，那么未取得預售許可證之前收到全額或大部分的房款是否屬于預收款呢？此時房地產企業與準客戶的認購協議已經不再算訂金、誠意金、認籌金的性質了，其已明確了具體的房號，鎖定了房屋銷售單價及銷售金額，只等取得預售許可證之后即可辦理正式銷售合同，所以筆者認為其實質應屬于預收款。在具體標準的把握上，可以參考《河北省國家稅務局關于全面推開營改增有關政策問題的解答之八》對于項目銷售收取的認購金的限制條件：房地產開發企業以訂金、意向金、誠意金、認籌金等各種名目向購房人收取的款項不同時符合下列條件的均屬于預收款性質，應按規定預繳增值稅：

1.收取的款項金額不超過5萬元（含5萬元）；

2.收取的款項從收取之日起三個月內退還給購房人。

此外，房地產企業銷售的無產權的車位、地下室、小產權房所收到的款項算不算預收款呢？雖然房地產企業與業主不能簽訂網簽備案合同，但確實很多企業都在銷售，只不過銷售的屬于使用權，其收取款項超出一定額度或不可退還，筆者認為其性質符合了銷售的實質，如果按照預收款預征增值稅也符合當前實踐征管的要求。