精裝房不同合同主體對稅費有哪些影響？

2017年1月19日，深圳市規劃國土委關于《商品住房和商務公寓預現售價格管理操作細則》的通告中對帶精裝修交樓項目價格管理規定如下： 對于帶精裝修交樓的商品住房和商務公寓項目，各管理局在辦理預售或現售預審查時應指導申請企業將裝修成本從申報價格中剝離，同時要求開發企業在銷售階段要將相關信息明確告知購房人，在網簽合同階段要在合同中增加相應補充約定，明確合同價格和不動產權登記價格不包含精裝修成本，不得違背購房人的意愿，強制搭售或通過提高裝修價格變相抬高房價。

此規定包括三部分信息，第一、帶精裝修交樓的商品住宅和商務公寓，銷售合同價格不包含精裝修成本，即銷售合同價格為毛壞房銷售價格；第二、不得強制搭售精裝修，即帶精裝修交樓的商品住房和商務公寓，裝修價格需通過另外簽訂裝修合同或簽訂銷售合同補充條款來確定；第三、不得通過提高裝修價格變相抬高房價，即帶精裝修交樓的商品住宅和商務公寓，裝修價格只能以裝修成本價銷售。

針對精裝房的裝修價格的合同處理，開發商的通行做法有以下幾種方法：

方法一、只簽一份合同，合同主體為開發商，預售合同銷售價為毛坯房銷售價，裝修價格在銷售合同的補充條款中體現。

方法二、只簽一份合同，合同主體為開發商，預售合同銷售價為銷售總價，另外簽訂免費贈送裝修的合同條款，即裝修價格為0。

方法三、簽兩份合同，兩份合同主體均為開發商，預售合同銷售價為毛坯房銷售價，裝修價格另外簽訂裝修合同。

方法四、簽兩份合同， 兩份合同分別與開發單位、指定裝修公司簽訂。

以上不同的合同簽訂方法，對稅費會產生什么影響呢？智慧源為您分析如下：

假設：毛坯房銷售價10000萬，裝修價格1000萬，銷售總價11000萬元（以為假設均為不含稅價）方法一、預售合同銷售價為毛坯房銷售價，裝修價格在銷售合同的補充條款中體現。

分析：裝修價格雖然在補充條款中體現，但也屬于合同的組成部分，故合同成交價為銷售總價。

1、對增值稅的影響

增值稅銷項稅額的計稅基礎為11000萬元，開發成本和裝修成本所取得進項稅額可全部抵扣。

2、對土地增值稅的影響

土地增值稅計稅收入為11000萬元，裝修成本可作為開發成本，在土地增值稅前扣除。

方法二、預售合同銷售價為銷售總價，另外簽訂免費贈送裝修的合同條款，即裝修價格為0。

分析：根據財稅[2016]36號文附件1第十四條規定：向其他單位或者個人無償提供服務，視同銷售。故免費贈送裝修須視同銷售交納增值稅1、對增值稅的影響

增值稅銷項稅額的計稅基礎為合同銷售收入11000萬元+視同銷售收入1000萬＝12000萬，開發成本和裝修成本所取得進項稅額可全部抵扣。

2、對土地增值稅的影響

土地增值稅計稅收入為11000萬元，對于免費贈送裝修，裝修成本可作為開發成本，在土地增值稅前扣除。

方法三、簽兩份合同，兩份合同主體均為開發商，預售合同銷售價為毛坯房銷售價，裝修價格另外簽訂裝修合同。

分析：對于同一房地產項目，由同一主體簽訂兩份合同，如果裝修合同與商品房銷售合同同時簽訂，裝修收入有可能會被要求并入銷售收入，此種情況下，對稅費的影響同方法一；如果裝修合同與商品房銷售合同在簽訂時間上存在間隔，并在設計和開發的進度上能說明裝修與商品房銷售不存在捆綁關系，則可按不同業務分別納稅，對稅費的影響如下：

1、對增值稅的影響

增值稅銷項稅額的計稅基礎為銷售收入10000萬元+裝修收入1000萬元＝11000萬元，開發成本和裝修成本所取得進項稅額可全部抵扣。

2、對土地增值稅的影響

土地增值稅計稅收入為10000萬元，裝修成本不得作為開發成本扣除。

方法四、簽兩份合同， 兩份合同分別與開發商、指定裝修公司簽訂。

分析：毛坯房銷售合同與開發商簽訂，開發商與裝修公司分別納稅。同時，裝修合同是裝修公司與購房者單獨簽訂，裝修價格可雙方協商確定，故在總價不變的情況下，毛坯房銷售價與裝修價格可根據情況稍做調整。

1、對增值稅的影響

開發商：增值稅銷項稅額的計稅基礎為合同銷售收入10000萬元，開發成本所取得進項稅額可全部抵扣。

裝修公司：增值稅銷項稅額的計稅基礎為合同銷售收入1000萬元，裝修成本所取得進項稅額可全部抵扣。

2、對土地增值稅的影響

土地增值稅計稅收入為10000萬元，裝修成本不得作為開發成本扣除。

由上分析可知，精裝修交付的項目，開發商可根據進項稅取得情況、毛坯房增值率等不同，具體測算后再選擇不同的合同裝訂方式，以降低項目稅收成本、增加稅后收益。