個人轉讓住房，需要繳納哪些稅？

一、增值稅

1.個人銷售其取得的不動產(不含其購買的住房)，應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

2.個人轉讓其自建的不動產(不含其自建自用住房)，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

3.個人銷售自建自用住房免征增值稅。

4.個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區。

5.個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

6.個人轉讓住房，因產權糾紛等原因未能及時取得房屋所有權證書（包括不動產權證書，下同），對于人民法院、仲裁委員會出具的法律文書確認個人購買住房的，法律文書的生效日期視同房屋所有權證書的注明時間，據以確定納稅人是否享受稅收優惠政策。

7.個人轉讓不動產，按照有關規定差額繳納增值稅的，如因丟失等原因無法提供取得不動產時的發票，可向稅務機關提供其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料，進行差額扣除。

納稅人同時保留取得不動產時的發票和其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料的，應當憑發票進行差額扣除。

6.涉及家庭財產分割的個人無償轉讓不動產免征增值稅。

家庭財產分割，包括下列情形：離婚財產分割;無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人;房屋產權所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產權。

二、個人所得稅

1.個人轉讓二手房取得的所得應按照“財產轉讓所得”項目征收個人所得稅。對轉讓二手房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發票等有效憑證，經稅務機關審核后，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。公式：

應納稅額＝應納稅所得額×適用稅率＝應納稅所得額×20%

應納稅所得額=房產轉讓收入額-房產原值-合理費用

2.根據《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發〔2006〕108號）第三條規定：“納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規定，對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額。”

3.個人將通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，其購房價格按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房原價確定。

4.個人轉讓房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，其取得房屋時所支付價款中包含的增值稅計入財產原值，計算轉讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉讓繳納的增值稅。公式：

財產轉讓應納稅所得=不含增值稅的轉讓房屋收入-含增值稅的購買房屋時所支付價款-不包括增值稅的稅費

5.個人轉讓自用達五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免征收個人所得稅。

（1）住房購買時間的確認：個人按國家房改政策購買公有住房的時間，以購房合同的生效日期、繳款收據的開具日期或房屋產權證注明日期，按照“孰先”原則確定；個人購買其他住房的時間，以其房屋產權證注明日期或契稅完稅憑證注明日期，按照“孰先”原則確定。

（2）住房轉讓時間的確認：個人轉讓住房的日期，以銷售發票上注明的時間為準。

（3）個人轉讓通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的房產，符合家庭生活自用五年以上唯一住房的，可以申請免征個人所得稅。其購房時間按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房時間確定。

（4）房產繼承、贈與應按產權轉移書據繳納印花稅，計稅依據由征收機關參照房屋買賣的市場價格核定，稅率萬分之五。

6.以下情形的房屋產權無償贈與，對當事雙方不征收個人所得稅：

(一)房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;

(二)房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人;

(三)房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

目前在贈與環節應納稅的情形有：除上述三種情形外，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照“經國務院財政部門確定征稅的其他所得”項目繳納個人所得稅，稅率為20%。

其應納稅所得額為房地產贈與合同上標明的贈與房屋價值減除贈與過程中受贈人支付的相關稅費后的余額。贈與合同標明的房屋價值明顯低于市場價格或房地產贈與合同未標明贈與房屋價值的，稅務機關可依據受贈房屋的市場評估價格或采取其他合理方式確定受贈人的應納稅所得額。

7.通過離婚析產的方式分割房屋產權是夫妻雙方對共同共有財產的處置，個人因離婚辦理房屋產權過戶手續，不征收個人所得稅。

三、印花稅

1.對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。

2.房產繼承、贈與應按產權轉移書據繳納印花稅，計稅依據由征收機關參照房屋買賣的市場價格核定，稅率萬分之五。

四、土地增值稅

1.對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

2.以下繼承及贈與房地產的行為不征收土地增值稅：

(一)房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人的。

(二)房產所有人、土地作用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業的。

五、契稅

1.契稅稅率為3%—5%。契稅的適用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在前款規定的幅度內按照本地區的實際情況確定，并報財政部和國家稅務總局備案。對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。

2.計征契稅的成交價格不含增值稅

3.自2016年2月22日起，對個人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

4.自2016年2月22日起，對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。(北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實施)

4.對于個人無償贈與不動產的行為，應對受贈人全額征收契稅，但并不包括法定繼承人繼承土地、房屋權屬的情況，法定繼承人繼承土地、房屋權屬免征契稅。

5.在婚姻關系存續期間，房屋、土地權屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，或者房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，或者房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額的，免征契稅。

6.增加房屋權屬共有人的，按新增人員所占比例，適用3％稅率征收契稅。