出售住房，留好票據能讓你少繳稅！

根據國務院辦公廳《關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》（國辦發〔2013〕17號）的規定，對出售自有住房應按規定征收個人所得稅。在這里，需要提醒城鄉居民，留好裝修票據，幫你節稅不求人。

某市居民售房為例。假設該居民2015年8月購置一所家庭唯一住房，面積147平方米，購置發票注明支付購房款140萬元，繳納契稅4.2萬元，辦理產權手續繳納其他費用0.4萬元，發生裝潢費用30萬元，不能提供裝潢發票。2017年3月轉讓該房產，協議價款280萬元

1.財產原值并非就是購房發票價款，需要保管好相關費用憑證。

根據相關規定，商品房的原值是房價款及相關稅費，自建住房為建造費用及相關稅費經濟適用房為房價款、相關稅費及繳納的土地出讓金等，需要注意的是，財產原值并非就是購房發票注明的價款，還包括購房過程中繳納的相關稅費。因此，對于購房戶來說，不僅要保存好開發商開具的購房發票，還要保存好諸如契稅完稅憑證、辦理產權過程中繳納的相關費用憑證等。從上例中可以看出，在計算財產原值時，既包括購房價款140萬元，又包括繳納的契稅4.2萬元及辦理產權手續繳納的其他費用0.4萬元。

2.住房裝修費用不能提供發票不能扣除。

政策明確的合理費用指納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。對于支付的住房裝修費用，納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務統一發票，并且發票上所列付款人姓名與轉讓房屋產權人一致的，經稅務機關審核，其轉讓的住房在轉讓前實際發生的裝修費用，可在以下規定比例內扣除：（1）已購公有住房、經濟適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%；（2）商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%。

需要注意：“實際支付裝修費用”、“能提供實際支付裝修費用的稅務統一發票”、“發票上所列付款人姓名與轉讓房屋產權人一致的”方可作為依據在限額內扣除。同時對“住房貸款利息、手續費、公證費等費用”，可以據實扣除。

接上例，假設該居民能夠提供裝潢費用30萬元的裝潢發票并符合上述扣除條件，相關稅費計算同上為1.60萬元，個人所得稅可按照規定扣除裝潢費用。計算如下：

裝潢費用扣除限額＝144.6×10%＝14.46（萬元）。

應納稅所得額＝280÷（1＋5%）－144.6－1.60－14.46＝106.007（萬元）。

應繳納個人所得稅＝106.007×20%＝21.201（萬元）。

該居民合計應繳納稅款＝13.33＋1.60＋21.201＝36.131（萬元）。

與不能提供裝潢發票相比，少負擔稅款39.024－36.131＝2.893（萬元）。

風險提示

一要注意減除項目的價值組成。應納稅所得額＝收入額－財產原值－合理費用。這里的減除項目包括財產原值、合理費用。

二要注意憑證問題。財產原值，納稅人必須提供完整、準確的房屋原值憑證；對于裝修費用，必須提供稅務統一發票，支付的住房貸款利息，必須憑貸款銀行出具的有效證明，支付的手續費、公證費等必須憑有關部門出具的有效證明方可扣除。

三要注意規避涉稅風險。在裝修時，取得合法憑證，不失為降低稅收成本的好辦法。另外，注意簽訂購房協議價格要適當，盡量避免簽訂陰陽協議。交易價格明顯偏低時，稅務機關一般按照最低計稅價格標準計征，納稅人將存在涉稅風險。