營改增后轉讓土地使用權如何開票？

營改增后轉讓土地使用權如何開票？

答：根據《財政部國家稅務總局關于進一步明確全面推開營改增試點有關勞務派遣服務、收費公路通行費抵扣等政策的通知》（財稅〔2016〕47號）第三條第二款規定，納稅人以經營租賃方式將土地出租給他人使用，按照不動產經營租賃服務繳納增值稅。

納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

根據《財政部
國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規定，一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動產，應適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額，按照5%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

【案例分析】

某縣房地產開發企業（一般納稅人）轉讓一塊2012年取得的地塊，面積16000平方米，雙方協議轉讓價款726萬元。該地塊取得時支付土地出讓金500萬元，繳納耕地占用稅10萬元、契稅15萬元。轉讓方已向對方開具了增值稅普通發票，其中銷售額691.43萬元、增值稅34.57萬元（稅率5%）。

營改增后轉讓，根據《財政部
國家稅務總局關于進一步明確全面推開營改增試點有關勞務派遣服務、收費公路通行費抵扣等政策的通知》（財稅〔2016〕47號）“三、其他政策（二）納稅人以經營租賃方式將土地出租給他人使用，按照不動產經營租賃服務繳納增值稅。納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。”的規定，轉讓方可以選擇適用簡易計稅方法，計算應繳納增值稅（726-500）/（1+5%）*5%=10.76萬元。應繳納城建稅及附加10.76*（5%+3%+2%）=1.08萬元。

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