十個關于房地產營改增的熱難點問題

1.關于“取得的不動產”，取得的方式是否包括租入？以購買方式取得不動產的取得時間是以簽訂購房合同時間，還是房產證的時間？對于自建的不動產，是竣工時間還是實際投入使用時間？

答：（1）“取得的不動產”中的取得方式包括租入。

（2）納稅人（不含其他個人）以購買方式取得的不動產，暫以辦理不動產權屬登記的銷售發票的開具時間作為不動產取得時間。

（3）納稅人自建不動產，取得時間應為《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期；《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》的，應為建筑工程承包合同注明的開工日期。

2.一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產，其自建的定義是什么？

答：企業采取下面任一種方式建成的不動產都屬于自建不動產：

（1）企業完全使用自己聘用的員工進行施工，最終建成不動產。

（2）企業既使用本企業員工進行施工，也對外購買建筑服務。

（3）企業作為建設方，將不動產建筑工程承包給建筑企業或個人。

3.房地產開發公司為其開發的房地產項目配套建設的學校、幼兒園，其相應的進項稅額能否抵扣？若將學校、幼兒園無償贈送給政府，是作為視同銷售處理，還是做進項轉出處理？

答：房地產開發公司為其開發的房地產項目配套建設的學校、幼兒園，其相應的進項稅額可以抵扣。若將學校、幼兒園無償贈送給政府，不需要按視同銷售計提銷項稅額，也不要做進項稅額轉出。

4.政府向拆遷戶發房票，拆遷戶憑房票到當地任何房地產公司購房都可抵購房款，請問開發企業收到房票時是否需要預繳稅款？

答：房地產企業收到房票時，暫不需要預繳稅款。房票兌現時間早于房產的納稅義務發生時間，應在兌現時預繳稅款；房票兌現時間不早于房產的納稅義務發生時間，不需預繳稅款。

5.房地產企業開發的房屋已經以房地產企業名義分戶辦理了產權登記，企業直接出售或出租后再出售，如何判斷其銷售的是一手房、還是二手房？是執行《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》，還是執行《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》？

答：房地產企業銷售已辦產權登記的不動產，適用《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》；銷售自己開發的未辦產權登記的不動產，適用《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》。

6.開發單位代街道發放拆遷補償款，款由政府通過街道轉賬給開發企業，開發企業代街道向被拆遷戶發放，但街道（政府）要求開發企業就收到的拆遷補償款向其開具發票，以前在地稅時可以開具且不作收入，營改增后可否比照，開具國稅普票，不作收入？

答：開發企業對受托代發的拆遷補償款可以開具增值稅普通發票，開票時應在備注里注明拆遷補償款（不征稅）。

7. 房地產開發企業按照《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》（財稅〔2016〕36號）規定，可從銷售額中扣除的向政府部門支付的土地價款包括哪些？

答：根據《財政部國家稅務總局關于明確金融 房地產開發 教育輔助服務等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號）規定， “向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等。

房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規定扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。

8.房地產開發企業以總公司名義拿地，總公司先行支付土地價款（取得的財政收據抬頭為總公司），后又成立分公司（子公司），以分公司（子公司）名義開發房地產項目，分公司（子公司）按一般計稅方法計算繳納增值稅時是否可以從銷售額中抵減上述土地價款？

答：根據《財政部 國家稅務總局關于明確金融 房地產開發 教育輔助服務等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號）規定，房地產開發企業（包括多個房地產開發企業組成的聯合體）受讓土地向政府部門支付土地價款后，設立項目公司對該受讓土地進行開發，同時符合下列條件的，可由項目公司按規定扣除房地產開發企業向政府部門支付的土地價款。

（一）房地產開發企業、項目公司、政府部門三方簽訂變更協議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司;

（二）政府部門出讓土地的用途、規劃等條件不變的情況下，簽署變更協議或補充合同時，土地價款總額不變；

（三）項目公司的全部股權由受讓土地的房地產開發企業持有。

9.房地產企業銷售自行開發的毛坯房同時贈送家電業務，是否需要視同銷售？房地產企業銷售自行開發的精裝房（裝修標準里包含家電、家具等），是否需要視同銷售？

答：房地產企業銷售毛坯房或精裝房（裝修標準里包含家電、家具等），不需要按不同貨物適用的稅率分別計提銷項稅，對銷售收入全額按銷售不動產征收增值稅。

10.買房送物業費，需要做視同銷售處理嗎？

答：不需要。