房地產項目轉讓的計稅依據如何認定

房地產項目轉讓的計稅依據如何認定

1、增值稅

根據營改增36號文件規定,轉讓建筑物有限產權或者永久使用權的,轉讓在建的建筑物或者構筑物所有權的,以及在轉讓建筑物或者構筑物時一并轉讓其所占土地的使用權的,按照"銷售不動產"繳納增值稅.在此需要注意的是區分在建工程是老項目還是新項目,所適用不同的計稅方法.甲公司需繳納增值稅:(15-4-5.2)/1.09*0.09=0.48億元

2、土地增值稅

《土地增值稅暫行條例》規定,轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,為土地增值稅的納稅義務人,應依照本條例繳納土地增值稅.很多財務人員在此處會有一個疑惑,轉讓方在土增清算時對于在建工程部分是否可以加計扣除?

由于在建項目轉讓方按銷售不動產稅目計征增值稅,與此同時轉讓方在計交土地增值稅時,應按照《土地增值稅暫行條例》計算.同時享受可加計扣除20%的優惠政策.

甲公司需繳納土地增值稅:(15/1.09-(4+5.2)/1.09-(4+5.2)/1.09*0.2)*30%=1.1億元

3、企業所得稅

根據企業所得稅法規定,轉讓在建項目可視為企業財產的銷售轉讓,應根據相關稅法規定,計繳企業所得稅.轉讓方也應按銷售不動產適用稅率,給被轉讓方開具相應的增值稅發票或其他合理的扣稅憑證,以免受讓方企業所得稅前無法正常扣除.

甲公司需繳納企業所得稅:(15/1.09-4-5.2-0.48-1.1-0.0068)*0.25=0.74億元

4、印花稅

根據印花稅暫行條例及實施細則規定,在建項目的轉讓應依據產權轉移書據項目繳納印花稅.其計稅依據應為在建項目轉讓合同的不含稅價款.甲公司需繳納印花稅:15/1.09*0.0005=0.0068億元

房產稅的征收范圍:

征收范圍稱房產稅"課稅范圍",具體指開征房產稅的地區.房產稅暫行條例規定,房產稅在城市、縣城、建制鎮和工礦區征收.城市、縣城、建制鎮、工礦區的具體征稅范圍,由各省、自治區、直轄市人民政府確定.

房產稅是以房屋為征稅對象,按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據,向產權所有人征收的一種財產稅.1、房產稅屬于財產稅中的個別財產稅,其征稅對象只是房屋;

2、征收范圍限于城鎮的經營性房屋;

3、區別房屋的經營使用方式規定征稅辦法,對于自用的按房產計稅余值征收,對于出租、出典的房屋按租金收入征稅.

個人轉讓房屋涉及個人所得稅、契稅、城市維護建設稅、印花稅、土地增值稅等稅種,其中契稅由買房者繳納,印花稅由買賣雙方繳納.

個人將購買超過5年(含5年)的符合當地公布的普通住房標準的住房對外銷售,應持該住房的坐落、容積率、房屋面積、成交價格等證明材料及地方稅務部門要求的其他材料,向地方稅務部門申請辦理免征營業稅手續.

個人轉讓購買5年以內的房屋,應納稅額=售房收入×稅率;轉讓購買5年以上的普通房屋,免征營業稅;轉讓購買5年以上的非普通房屋,應納稅額=(售房收入-購房價格)×稅率.

個人所得稅部分,個人轉讓住房,以其轉讓收入額減除財產原值和合理費用后的余額為應納稅所得額,繳納個人所得稅,稅率為20%.

住房轉讓所得,以實際成交價格為轉讓收入.納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格且無正當理由的,征收機關依法有權根據有關信息核定其轉讓收入.

對轉讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時,納稅人可憑原購房合同、發票等有效憑證,經稅務機關審核后,允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用.

如果有認真閱讀上文的同學,對于房地產項目轉讓的計稅依據如何認定一定已經非常清楚了.對于房地產項目的轉讓涉及到的一些稅費國家在相關法規里都有明確規定,從增值稅、印花稅、土地增值稅等多個稅種進行扣繳.如果發現還有其他會計方面的問題,可以隨時請教會計學堂的老師.