土地使用權評估入賬稅務處理

土地使用權評估入賬稅務處理

涉稅處理：根據財政部、國家稅務總局《關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定》文件規定：“房產原值是指納稅人按照會計制度規定，在賬簿‘固定資產’科目中記載的房屋原價。”因此，凡按會計制度規定在賬簿中記載有房屋原價的，應以按規定包括土地價值在內的房產原值，在按規定減除一定比例后作為房產原值計征房產稅；沒有記載房屋原價的，按照上述原則，參照同類房屋評估確定房產原值，計征房產稅。企業所得稅稅前扣除時，原執行的《企業所得稅暫行條例》和2008年1月1日起施行《企業所得稅法》均規定：計人“無形資產——土地使用權”的，按土地使用權證明確的期限攤銷，計入“固定資產——建筑物或構筑物”的按不短于20年的期限折舊，“固定資產——土地”的不得計提折舊或攤銷。

土地使用權評估增值如何做賬

公司并沒發生改組,分立,合并等事項，土地使用權評估增值不需要做賬務處理，如發生以下幾種情況則需做賬務處理：

一、以非貨幣性資產對外投資發生的評估增值

根據《公司法》的規定，企業以非貨幣性資產投資的，應當對非貨幣性資產進行資產評估，以評估價作為投資額。但企業會計制度規定對以非貨幣性資產投資的，應以投出資產的賬面價值加上應支付的相關稅費作為投資的入賬價值。如果涉及補價的，按以下方法確定換入投資的初始投資成本：

1．收到補價的，按換出資產的賬面價值加上應確認的收益和應支付的相關稅費減去補價后的余額，作為初始投資成本；

2．支付補價的，按換出資產的賬面價值加上支付的補價和應支付的相關稅費，作為初始投資成本。

稅法上，對非貨幣性資產投資交易發生時，應將其分解為按公允價值銷售有關非貨幣性資產和投資兩項經濟業務處理，應將非貨幣性資產的公允價值或評估價超過非貨幣性資產賬面價值的差額確認當期所得。如果視同公允價值銷售的所得數額較大，納稅有困難的，納稅人可以報經稅務機關批準，可作為遞延所得，在投資交易發生當期及隨后不超過5個納稅年度內平均攤銷到各年度的應納稅所得中。作為被投資企業可以按資產公允價值作為計稅成本，對依法計提的折舊或攤銷、結轉的成本、費用允許稅前扣除。

二、清產核資發生的資產評估增值

企業按國務院的規定進行清產核資或自行聘請社會中介機構進行的資產評估，在會計上，對評估增值的資產，一方面增加相應的資產價值，另一方面增加企業的資本公積，也就是說，會計上對評估增值部分不確認為企業的收益。按照成本核算的要求，對資產評估增值部分企業可以計提折舊和攤銷費用。

在稅法上：公司對資產評估增值既不屬他人的捐贈，也不是企業實現的利潤，也不屬于《企業所得稅條例》規定的應稅收入。因此，對企業資產評估增值不應當并入應納稅所得額計算繳納企業所得稅。在折舊、費用的攤銷上，納稅人的存貨、固定資產、無形資產和投資等各項資產成本的確定應遵循歷史成本原則。納稅人發生合并、分立和資本結構調整等改組活動，有關資產隱含的增值或損失在稅法上已確認實現的，可按經評估確認后的價值確定有關資產的成本。也就是說，只有在企業改組活動中，企業將非貨幣性資產視為以公允價值銷售和分配兩項業務，并按規定計算財產轉讓所得或損失的情況下，資產的計稅成本可以按評估價確認，由此計提折舊費用并允許稅前扣除。除此之外，都應當遵照歷史成本原則，即依照取得該項資產時的實際成本作為企業所得稅的計稅成本。

三、企業改組發生的資產評估增值

根據企業會計制度規定，企業合并、兼并、分立一般是按資產的賬面價值加上應支付的相關稅費作為被合并、分立方入賬價值；合并、分立方的資產應當以公允價值作為入賬的依據。

在企業所得稅上，原則上應按公允價值轉讓、處置資產，計算資產的轉讓所得，依法繳納企業所得稅；接受資產方按公允價值作為計稅成本。但根據（國稅發[2000]118號）第四條（二）款規定：“如果企業整體資產轉讓交易的接受企業支付的交換額中，除接受企業股權以外的現金、有價證券、其他資產(以下簡稱“非股權支付額”)不高于所支付的股權的票面價值(或股本的賬面價值)20%的，經稅務機關審核確認，轉讓企業可暫不計算確認資產轉讓所得或損失。接受企業接受轉讓企業的資產的成本，須以其在轉讓企業原賬面凈值為基礎確定，不得按經評估確認的價值調整。”但從2003年1月1日起，對支付現金不高于所支付的股權賬面價值20%的，也可以按評估價值入賬并可在稅前扣除。因為國家稅務總局在《關于執行企業會計制度需要明確的有關所得稅問題的通知》（國稅發[2003]45號）對此重新規定為：“符合《國家稅務總局關于企業股權投資業務若干問題的通知》（國稅發[2000]118號）第四條（二）款規定，轉讓企業暫不確認資產轉讓所得或損失的整體資產轉讓改組，接受企業取得的轉讓企業的資產的成本，可以按評估確認價值確定，不需要進行納稅調整。”國家稅務總局之所以如此調整，是因為國稅發[2003]45號規定：“符合《國家稅務總局關于股權投資業務若干所得稅問題的通知》（國稅發[2000]118號）和《國家稅務總局關于企業合并分立業務有關所得稅問題的通知》（國稅發[2000]119號）暫不確認資產轉讓所得的企業整體資產轉讓、整體資產置換、合并和分立等改組業務中，取得補價或非股權支付額的企業，應將所轉讓或處置資產中包含的與補價或非股權支付額相對應的增值，確認為當期應納稅所得”。

本文詳細介紹了土地使用權評估入賬稅務處理如何進行，也介紹了土地使用權評估增值如何做賬。作為一名企業的財務會計，要搞清楚，土地使用權評估入賬的時候稅務處理中應該如本文所示。如果你閱讀了本文不太明白，那么咨詢一下會計學堂在線老師吧。