房企預收賬款增值稅的會計處理

房企預收賬款增值稅的會計處理

營改增后房地產業預收賬款不再確認納稅義務的發生,但要求預繳稅款,這是房地產業營改增的重大變化之一.本文通過案例,對房地產業一般納稅人的會計處理及增值稅申報作如下解析.

例一:某房地產開發公司開發甲房地產項目,2016年5月18日,預售房屋一套,售價100萬元,同時,收到客戶乙交付的預售款80萬元,該項目按簡易計稅方法計算,征收率5%.

會計處理如下:(單位:萬元,下同)

1.預收房款

(1)收到預售款時

借:銀行存款80

貸:預收賬款80

(2)預繳申報

國家稅務總局公告2016年第18號文件規定,一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目,應在收到預收款時按3%的預征率預繳增值稅.應預繳稅款按照以下公式計算:應預繳稅款=預收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%

適用一般計稅方法計稅的,按照11%的適用稅率計算;適用簡易計稅方法計稅的,按照5%的征收率計算.

借:應交稅費--預交增值稅(簡易預繳)2.29

貸:銀行存款2.29

該公司預繳的稅款2.29萬元應填報《增值稅預繳稅款表》進行納稅申報,營改增后,收到預收款的當天不再是銷售不動產的納稅義務發生時間.只有開具售房發票或不動產產權發生轉移以及合同約定的交房日期方可確認納稅義務發生.所以,無需在《增值稅納稅申報表》第1行"按適用稅率計稅銷售額"欄中填報.僅在《增值稅預繳稅款表》中第2行的第1列填寫80萬元,第2列填寫0,第3列填寫3%,第4列填寫2.29萬元,同時,增值稅納稅申報表附列資料(四)對預繳的稅款進行臺賬登記,第4行第2列填寫本月發生的應在以后抵減的預繳增值稅額.

2.銷售房屋

(1)確認收入

房地產開發公司2016年6月20日交房,同時收取房款的差額20萬元.

借:銀行存款20

預收賬款80

貸:主營業務收入95.24

應交稅費--未交增值稅(簡易計稅)4.76

(2)預繳稅款的抵減

國家稅務總局公告2016年第18號文件規定,一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用簡易計稅方法計稅的,應以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額,抵減已預繳稅款后,向主管國稅機關申報納稅.未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減.

假設該公司沒有發生其他業務,2016年5月,預繳增值稅(簡易預繳)借方余額為2.29萬元,2016年6月,應交稅費--未交增值稅(簡易計稅)貸方發生額4.76萬元.根據稅法規定,將以前月度預繳的增值稅在本月應繳的增值稅中抵減,從預繳增值稅科目轉入未繳增值稅科目予以抵減.

本月應納增值稅額=4.76-2.29=2.47(萬元)

借:應交稅費--未交增值稅(簡易計稅)2.29

貸:應交稅費--預交增值稅(簡易預繳)2.29

(3)2016年7月繳納稅款的會計處理

借:應交稅費--未交增值稅(簡易計稅)2.47

貸:銀行存款2.47

該公司本月已經向客戶交房,此時增值稅納稅義務已經發生,應在《增值稅納稅申報表附列資料(一)》第9行的第1列填寫95.24萬元,第2列填寫4.76萬元,在《增值稅納稅申報表附列資料(四)》第4行的第1列和第4列各填寫2.29萬元.《增值稅納稅申報表》主表"一般項目"列"本月數"欄目內填寫或生成如下數字:第5行95.24萬元,第21行4.76萬元,第27行和第28行2.29萬元,第32行和第34行2.47萬元.通過以上處理,應繳增值稅的會計明細科目與增值稅申報表數據基本一致.

例二:接上例,如果甲房地產項目采用一般計稅方法計稅(納稅申報參照簡易計稅).

1.預收房款

一般計稅方法預收賬款的會計處理與簡易計稅方法一致,預繳增值稅按11%的適用稅率和3%的預征率計算,應預繳增值稅=80÷(1+11%)×3%=2.16(萬元),記入"應交稅費--預交增值稅(一般預繳)"科目,以區別簡易計稅預繳的增值稅.

2.銷售房屋

(1)確認收入

借:銀行存款20

預收賬款80

貸:主營業務收入90.09

應交稅費--應交增值稅(銷售項稅額)9.91

(2)預繳稅款的抵減

國家稅務總局公告2016年第18號文件規定,一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用一般計稅方法計稅的,應按稅法規定的納稅義務發生時間,以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額,抵減已預繳稅款后,向主管國稅機關申報納稅,未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減.

甲公司將本月應抵減的預繳稅款轉入"未交增值稅"科目

借:應交稅費--未交增值稅(一般計稅)2.16

貸:應交稅費--預交增值稅(一般預繳)2.16

(3)計算本月應繳納的增值稅額

假設,本月應抵扣進項稅額為5萬元,應納增值稅=9.91-5=4.91(萬元)

借:應交稅費--應交增值稅(轉出未交銷售稅)4.91

貸:應交稅費--未交增值稅(一般計稅)4.91

(4)抵減后應繳納的增值稅款

借:應交稅費--未交增值稅(一般計稅)2.75

貸:銀行存款2.75

增值稅簡易計稅的會計核算比較簡單,只在"應交稅費"下設"應交增值稅"科目中核算增值稅的應繳和未交數,當增值稅一般納稅人既涉及簡易計稅又涉及一般計稅時,"應交增值稅"科目就不能再用作簡易計稅核算了,因為原增值稅會計核算規定,"應交增值稅"科目用于一般計稅的應納稅額和留抵稅額等相關數據的計算,月末余額在貸方,為本月應納增值稅額,月末余額在借方為增值稅留抵額.如果簡易計稅的預繳稅款在"應交增值稅"科目核算,就會混淆留抵額和預繳額.

房企預收賬款增值稅的會計處理，上文介紹了這個是需要用簡易計稅的會計核算，在應交稅費下面設置應交增值稅科目，具體的財務處理請看下文詳細介紹，更多相關財務資訊，敬請關注會計學堂的更新！