營改增對房地產企業增值稅的影響

營改增對房地產企業增值稅的影響

答：“營改增”之后，房地產開發企業的稅收負擔有所下降，成本也有所降低

營業稅屬于價內稅，在征收時會涉及到重復征稅的問題，因此雖然其稅率較低，但企業的稅收負擔反而比較重，而同屬流轉稅的增值稅則是價外稅，且具有稅收中性的特點，所以無論商品經過多少道流轉環節，最后只會對它在生產流通環節中的產生的那部分増值額進行征稅，從而有效避免了重復征稅這一問題。所以，對于房地產開發企業而言，從征收“營業稅”到征收“增值稅”，在一定程度上會減少其稅收負擔和營業成本，提高競爭優勢：

①對小規模納稅人及選擇簡易計稅方法的一般納稅人來說，“營改增”政策的實施雖然改變了其繳納稅款的稅種，但對稅率卻沒有影響，依然是5%，但由于計算增值稅時是不含稅價，所以“營改增”后，實際稅負只有5%/（1+5%）=4.76%，由此可以看出，“營改增”后，其稅負降低了5%4.76%=0.24%。

②對一般納稅人來說，“營改增”以前，以企業的全部銷售額為對象征收稅費，而“營改增”以后，對其征收的稅費=企業的銷項稅額-企業的進項稅額，是兩者的差值。房地產開發企業通過正當的渠道獲得的增值稅專用發票，在繳稅時可以用來進行稅額抵扣，大大減少了房地產開發企業的稅收負擔，使其不再被重復征稅，從而促進整個行業的長遠發展。

另外，營業成本=變動成本+固定成本，“營改增”之后，一般納稅人的變動成本中存在可以進行抵扣的進項稅額（之前不能進行抵扣），因此企業的變動成本降低了；“營改增”政策實施之前，企業的固定資產的年折舊額=（購買價格+營業稅）/折舊年限，“營改增”之后，年折舊額=購買價格/折舊年限（上述兩公式均假設折舊方法為年限平均法），由此可以明顯看出，企業的固定成本也降低了。因此，在營業收入基本穩定時，營業稅改征增值稅會導致變動成本與固定成本的下降，從而進一步增加了企業的利潤。

“營改增”導致的房地產開發企業出現的稅負問題分析

1、“營改增”之后，由于不能如數如期獲得增值稅專用發票來進行稅款抵扣，可能增加了企業的稅收負擔。前文介紹了實施“營改增”前后的稅率變化，我們了解到對一般納稅人征收稅款時采用的稅率由5%增加到10%，稅率提高了5%，因此，企業從其他企業獲得的進項稅額的多少在很大程度上影響到本企業的稅負，而很多企業不能如數獲得增值稅專用發票，導致稅款抵扣不足，最后使得很多企業在“營改增”之后沒有如預期的一樣減輕自身稅收負擔，相反稅負還比之前增加了，其主要原因就是進項發票不能如期如數取得，進而導致不能如數抵扣，無法達到理論水平，增加了企業稅負。目前，隨著各項工作的開展，大部分企業已全面落實“營改增”政策，因此可以比較容易從其他企業獲得增值稅專用發票。但房地產行業資金拖欠嚴重，有時候無法如期取得增值稅專用發票，在當期無法進行抵扣，增加企業本年度的稅收負擔；此外，很多房地產開發企業選擇外包項目，但其外包的建筑公司的絕大多數員工都是農民工或是沒有納稅資質的個人，因此，企業在這一方面難以如數抵扣稅款，從而可能導致企業的稅負不能達到預期，反而增加了。

2、“營改增”之后，財務核算難度加大，財務人員的能力和水平有待提升，可能增加企業的稅收負擔。

①“營改增”后，財務核算處理復雜，工作難度加大，特別是財務人員面對新的稅收政策，會計方法需要更新，范圍也發生了變化，但財務人員的專業水平參差不齊，再加上對增值稅繳納等相關方面的政策不太了解，業務流程不太熟悉，導致沒有形成符合規范意識。

②由于對憑證管理的不嚴格、不合理，稅控設備操作不當等，使得一些可以用來進行抵扣的進項稅額憑證丟失從而無法進行相應的抵扣，最終導致企業在“營改增”后繳納的稅款增加了，企業在稅改之后的稅負不但沒有得到緩解，還進一步加重了。

本文詳細介紹了營改增對房地產企業增值稅的影響，也介紹了營改增，導致房地產開發企業出現了稅負問題分析。作為一名房地產企業的稅務會計，需要非常清楚營改增之后房地產企業的稅負有所降低，成本也出現了降低。如果你不是很明白，那么咨詢一下會計學堂在線老師吧。