房地產企業增值稅預征計算

房地產企業增值稅預征計算

答：一、房地產開企業取得預收款需要預繳稅款

[政策依據]：財稅[2016]36號附件2《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第一條第八款：9.房地產開發企業采取預收款方式銷售所開發的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

按照計稅方法的選擇，對取得預收款按照如下公式計算：

預繳稅款=預收款/(1+稅率/征收率)*3%

[政策依據]：稅總〔2016〕18號公告

第十一條 應預繳稅款按照以下公式計算：

應預繳稅款=預收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%

適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。

第二十條 應預繳稅款按照以下公式計算：

應預繳稅款=預收款÷(1+5%)×3%

二、建安業取得的預收款及異地(非同一行政區劃)提供建筑服務取得收入時需要預繳稅款

[政策依據]：財稅〔2017〕58號　第三條：納稅人提供建筑服務取得預收款，應在收到預收款時，以取得的預收款扣除支付的分包款后的余額，按照本條第三款規定的預征率預繳增值稅。

《國家稅務總局關于進一步明確營改增有關征管問題的公告》(國家稅務總局公告2017年第11號)第三條：納稅人在同一地級行政區范圍內跨縣(市、區)提供建筑服務，不適用《納稅人跨縣(市、區)提供建筑服務增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務總局公告2016年第17號印發)。

——稅總〔2016〕17號公告第四條 納稅人跨縣(市、區)提供建筑服務，按照以下規定預繳稅款：

(一)一般納稅人跨縣(市、區)提供建筑服務，適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照2%的預征率計算應預繳稅款。

(二)一般納稅人跨縣(市、區)提供建筑服務，選擇適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照3%的征收率計算應預繳稅款。

(三)小規模納稅人跨縣(市、區)提供建筑服務，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照3%的征收率計算應預繳稅款。

增值稅預繳稅款的四種情形

?房地產開發企業取得預收款需要預繳稅款；

[政策依據]：財稅[2016]36號附件2《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第一條第八款：9.房地產開發企業采取預收款方式銷售所開發的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

?建安業取得的預收款及異地(非同一行政區劃)提供建筑服務取得收入時需要預繳稅款；

[政策依據]：財稅〔2017〕58號　第三條：納稅人提供建筑服務取得預收款，應在收到預收款時，以取得的預收款扣除支付的分包款后的余額，按照本條第三款規定的預征率預繳增值稅。

《國家稅務總局關于進一步明確營改增有關征管問題的公告》(國家稅務總局公告2017年第11號)第三條：納稅人在同一地級行政區范圍內跨縣(市、區)提供建筑服務，不適用《納稅人跨縣(市、區)提供建筑服務增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務總局公告2016年第17號印發)。

——稅總〔2016〕17號公告第四條 納稅人跨縣(市、區)提供建筑服務，按照以下規定預繳稅款：

(一)一般納稅人跨縣(市、區)提供建筑服務，適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照2%的預征率計算應預繳稅款。

(二)一般納稅人跨縣(市、區)提供建筑服務，選擇適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照3%的征收率計算應預繳稅款。

(三)小規模納稅人跨縣(市、區)提供建筑服務，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照3%的征收率計算應預繳稅款。

?對于異地不動產(土地使用權)出租業務需要預繳稅款；

[政策依據]：

——財稅[2016]36號附件2《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》：(九)不動產經營租賃服務。

1.一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機構所在地不在同一縣(市)的不動產，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

3.一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的、與機構所在地不在同一縣(市)的不動產，應按照3%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

4.小規模納稅人出租其取得的不動產(不含個人出租住房)，應按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租與機構所在地不在同一縣(市)的不動產，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

——財稅〔2016〕68號：二、不動產經營租賃服務

1.房地產開發企業中的一般納稅人，出租自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租自行開發的房地產老項目與其機構所在地不在同一縣(市)的，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

房地產開發企業中的一般納稅人，出租其2016年5月1日后自行開發的與機構所在地不在同一縣(市)的房地產項目，應按照3%預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

2.房地產開發企業中的小規模納稅人，出租自行開發的房地產項目，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租自行開發的房地產項目與其機構所在地不在同一縣(市)的，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

——財稅〔2016〕47號件第三條：

(二)納稅人以經營租賃方式將土地出租給他人使用，按照不動產經營租賃服務繳納增值稅。

?對于不動產轉讓業務需要預繳稅款。

[政策依據]：財稅[2016]36號附件2《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》：(十)一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得的不動產(不含自建)，適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。上述納稅人應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額，按照5%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產，適用一般計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

本文詳細介紹了房地產企業增值稅預征計算如何進行，也介紹了增值稅預交稅款的4種情形。作為房地產企業的一名稅務會計，需要搞清楚，房地產企業進行預征計算的時候，是需要按照本文所講的這些方法進行計算了。如果你閱讀了本文內容，不是很明白，那么咨詢一下會計學堂在線老師吧。