土地增值稅節稅籌劃方法

土地增值稅節稅籌劃方法

（一）利用臨界點進行納稅籌劃

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《土地增值稅暫行條例》）第8條的規定，有下列情形之一的，免征土地增值稅：

（1）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的。

（2）因國家建設需要依法征用、收回的房地產。

根據《土地增值稅暫行條例》第7條的規定，土地增值稅實行四級超率累進稅率，如果企業建造的普通標準住宅出售的增值率在20％這個臨界點上，可以通過適當控制出售價格而避免繳納土地增值稅。

（二）利息支付過程中的納稅籌劃

房地產開發企業往往需要利用大量貸款，其中涉及利息的支出，關于利息支出的扣除，我國稅法規定了一些限制。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第7條規定：“財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但*6不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的5％以內計算扣除。

（三）代收費用處理過程中的納稅籌劃

根據《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅［1995］48號）的規定，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20％扣除的基數；對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

（四）通過增加扣除項目進行納稅籌劃

土地增值稅是房地產開發的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標準住宅增值率不超過20％的情況下可以免征，企業可以通過增加扣除項目使得房地產的增值率不超過20％，從而享受免稅待遇。

（五）利用土地增值稅的優惠政策進行納稅籌劃

我國對土地增值稅規定了很多稅收優惠政策，房地產開發企業可以充分創造條件，通過享受稅法規定的優惠政策進行納稅籌劃。

（六）通過兩次銷售房地產進行納稅籌劃

房地產銷售所負擔的稅收主要是土地增值稅和營業稅，而土地增值稅是超率累進稅率，即房地產的增值率越高，所適用的稅率也越高，因此，可以從簡單裝修上做文章，將其作為單獨的業務獨立核算，這樣就可以通過兩次銷售房地產進行納稅籌劃。

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