房地產企業拆遷業務的財務做賬

【問題】

我公司是房地產開發企業，和拆遷戶達成拆遷協議。被拆遷戶甲取得我公司住宅拆遷補償款71304元，同時我公司還原其房屋面積為92.56平方米。其中：屬于拆遷置換面積為59.42平方米（置換單價為1395元/平方米），超置換面積33.14平方米（市場單價為3271元/平方米）。我公司為甲開具不動產銷售發票，開具金額為191292元（59.42×1395+33.14×3271）。該房屋單位成本為1921元/平方米。請問應如何進行財稅處理？

【解答】

賬務處理如下：

1、支付拆遷補償款：

借：開發成本——土地征用費及拆遷補償費 71304

貸：銀行存款 71304

2、銷售房屋給拆遷戶：

借：銀行存款 191292

貸：主營業務收入 191292

3、計提稅金及附加：

《國家稅務總局關于外商投資企業從事城市住宅小區建設征收營業稅問題的批復》（國稅函發[1995]549號）規定，對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當地稅務機關按同類住宅房屋的成本價核定計征營業稅，對最終轉讓時未作價結算的住宅區配套公共設施（如居委會用房、車棚、托兒所等），凡轉讓收入已包含在住宅房屋轉讓價格中并已征收營業稅的，不再征收營業稅。

借：營業稅金及附加

貸：應交稅費——應交營業稅 9564.60

應交稅費——應交城建稅（依企業適用城建稅稅率確定）

應交稅費——教育費附286.94

營業稅計稅營業額為191292元（59.42×1395+33.14×3271），應繳納營業稅9564.60元。

4、結轉成本

借：主營業務成本 177807.76（1921×92.56）

貸：開發成品 177807.76