2018土地增值稅清算流程詳解（案例分析）

土地增值稅的清算流程有哪些？

答：（一）納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算：

1：房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；

2：整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；

3：直接轉讓土地使用權的。

（二） 同時，對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：
1：已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

2：取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

3：納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算；

4：省（直轄市）稅務機關規定的其他情況。

流程：

1、當項目符合清算條件時，向稅局申請清算。

2、先做一個測算。

3、找一家稅務師事務所幫忙出鑒證報告和申報表。這里找的稅務師事務所的工作人員第一開始會按照比較嚴格的標準來給出底稿，要有足夠的準備，得有好幾個回合的溝通，達到要的標準又不觸犯發售法規的情況下，同意讓稅務師事務所出報告，最好找兩家以上的稅務師事務所出鑒證。

4、出來鑒證之后，去稅務局交相關資料。

5、稅局會組織清算小組，會有好幾個人，等他們人員都到齊了開始審核，中間會有很多的地方需要溝通的。

6、他們審核完畢，認了申報的數據或者認了他們清算出來的數據。

7、通知你交稅，會下個通知單，15日之內把稅交了就算結束了。

?相關問題：

問：土地增值稅的如何計算？

答：應納土地增值稅=增值額×稅率

1、公式中的“增值額”為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。

納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

計算增值額的扣除項目：

（1）取得土地使用權所支付的金額；

（2）開發土地的成本、費用；

（3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；

（4）與轉讓房地產有關的稅金；

（5）財政部規定的其他扣除項目。

2、土地增值稅實行四級超率累進稅率：

增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

上面所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數。

納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便算法：

計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，具體公式如下：

（一）增值額未超過扣除項目金額50%

土地增值稅稅額=增值額×30%

（二）增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%－扣除項目金額×5%

（三）增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%－扣除項目金額×15%

（四）增值額超過扣除項目金額200%

土地增值稅稅額=增值額×60%－扣除項目金額×35%

公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數。

案例解析：

某房地產開發企業1998年1月將其開發的寫字樓一幢出售，共取得收入3800萬元。企業為開發該項目支付土地出讓金600萬元，房地產開發本為1400萬元，專門為開發該項目支付的貸款利息120萬元。為轉讓該項目應當繳納營業稅、城市維護建設稅、教育費附加及印花稅共計210.9萬元。當地政府規定，企業可以按土地使用權出讓費、房地產開發成本之和的5％計算扣除其他房地產開發費用。另外，稅法規定，從事房地產開發的企業可以按土地出讓費和房地產開發成本之和的20％加計扣除。則其應納稅額為：

扣除項目金額＝600+1400+120+210.9+（600+1400）×5％+（600+1400）×20％＝600+1400+120+210.9+100+400＝2830.9萬元

增值額＝3800-2830.9＝969.1萬元

增值額占扣除項目比例＝969.1÷2830.9＝34.23％

應納稅額＝969.1×30％＝290.73萬元

以上就是由會計學堂學堂為您提供的土地增值稅相關的問題，希望能給您提供幫助。值得一提的是，土地增值稅確實有一點的難度，希望大家能夠充分的掌握相關的知識點，以便迎接僅剩20多天的注冊考試。本文章僅供參考，更多精彩內容盡在會計學堂。