土地取得方式決定地價及是否繳納房產稅?

土地取得方式決定地價及是否繳納房產稅?

在近日的稅收檢查過程中,檢查人員發現有些企業少繳房產稅,造成少繳的主要原因是對《財政部、國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》(財稅〔2010〕121號)第三款規定沒有正確理解.關于將地價計入房產原值征收房產稅問題,該文件規定:對按照房產原值計稅的房產,無論會計上如何核算,房產原值均應包含地價,包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等.宗地容積率低于0.5的,按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價.

文件中規定地價計入房產原值征收房產稅,要根據土地使用權的取得方式來確定,也就是說不同的取得方式決定企業的地價是否計入房產原值繳納房產稅.

土地使用權取得方式

1.外部購入:這種方式是最普遍的一種方式,包括直接競拍、企業之間互相轉讓等.

2.投資者投入:投資者在成立公司時,以土地作價投入,占得公司一定股份,成為公司股東.

3.通過非貨幣性資產交換取得:非貨幣性資產交換,主要是不涉及貨幣或涉及的貨幣很少,通過用存貨、固定資產或無形資產等換入土地使用權.

4.通過債務重組取得土地:通過債務重組取得土地,是指企業作為債權人,債務人用自己的土地抵償債務.

5.政府補助取得土地:指政府出于某種原因或根據某種政策,對企業做出的一種補助.

6.租賃:企業通過協議約定,支付一定租金,獲得一定期限的土地使用權.

7.劃撥:土地劃撥方式在計劃經濟時代,比較普遍,至今還有,但不普遍,主要是針對一些公益事業單位或國家的重點項目.土地劃撥一般是無償的,不用支付價款.

何種方式下地價可計入房產原值

在1~5方式下,企業應將地價計入房產原值征收房產稅,在6~7方式下,企業雖然擁有土地使用權,但并沒有支付土地價款,也就不存在地價.

樓面價的計算公式?

樓面地價的具體計算公式為:樓面地價=土地總價格 / 建筑總面積,其中建筑總面積=土地總面積*容積率.

也可以這樣理解:

樓面地價是指單位建筑面積所分攤的平均的土地價格,簡單地可以理解為在土地上蓋出房子后,每單位售價中所包含的土地成本.樓面地價最真實地反映了建筑單價中所包含的單位土地成本價格.

樓面地價的計算公式如下:

樓面地價 = 土地價格 / 規劃建筑面積 = 土地單價 / 容積率

備注:規劃建筑面積=土地面積×容積率

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