預售房款提前開票土地出讓價款怎么扣除？

預售房款提前開票土地出讓價款怎么扣除？

預售房款提前開票 土地出讓價款如何扣除

國家稅務總局公告2016年第18號第四條規定，房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：銷售額=（全部價款和價外費用－當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）。

第五條規定，當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款。支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。

如果該企業選擇適用一般計稅方法，則支付的土地價款可從銷售額中扣除（新項目一般納稅人同樣如此）。

當開發企業采取預收款方式銷售開發產品，并將預售房項提前開票，由于并非全款開票，如何按當期銷售房地產項目建筑面積計算當期允許扣除的土地價款呢？營改增時點前后均有預收款或者分期收款方式等情況同樣存在這樣的問題。筆者認為，這種情況下相當于按收款進度銷售了部分房產。因此按預收款占簽約房產銷售合同總價款的比例來計算當期銷售房地產項目建筑面積較為合理。

預售房款提前開票需納稅

《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規定，增值稅納稅義務發生時間為納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天。先開具發票的，為開具發票的當天。

1.如果該企業選擇適用一般計稅方法。增值稅銷項稅額為：444÷（1+11%）×11%=44（萬元），會計處理如下（單位：萬元，下同）：

借：銀行存款　　444

貸：預收賬款　　400

應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）　　44

2.如果該企業選擇適用簡易計稅方法。根據《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號）第八條規定，一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。

該企業應繳增值稅為：444÷（1+5%）×5%=21.14（萬元）

借：銀行存款　　444

貸：預收賬款　　422.86

應交稅費——未交增值稅　　21.14

預售房款提前開票土地出讓價款怎么扣除？上文小編介紹了這個內容是怎么處理的，這個就按照預收款占銷售合同總價款的比例來計算當期銷售房地產項目面積，對此大家還有疑問的，可以點擊窗口咨詢在線老師答疑！