拍賣取得的不動產不能抵扣進項稅怎么辦?

拍賣取得的不動產不能抵扣進項稅怎么辦?

答:法院拍賣土地房屋,被拍賣企業屬于銷售不動產.如果適用一般計稅方法,稅率為10%;如適用簡易計稅方法,征收率為5%.

根據《國家稅務總局關于發布〈納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國家稅務總局公告2016年第14號)和《財稅2016(36號)文件》規定,一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動產,可以選擇適用簡易計稅方法計稅,以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額,按照5%的征收率計算應納稅額.一般納稅人轉讓其2016年5月1日后取得(不含自建)的不動產,適用一般計稅方法,名義稅率為11%(現為10%).小規模納稅人轉讓其取得(不含自建)的不動產,以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額,按照5%的征收率計算應納稅額.

按照規定,一般納稅人在2016年4月30日前取得的不動產選擇簡易計稅方法的,要向主管稅務機關報送有關資料備案.一般納稅人可以按照簡易征收率5%或10%稅率計算納稅,自行開具增值稅專用發票,購買方可給予進項稅額抵扣.小規模納稅人適用5%簡易征收率計稅的,可申請向稅務機關代開專用發票,購買方可進行進項稅額抵扣.以上規定和操作方法對正常經營企業來說是可行的,對非正常經營企業來說則很難適用,因為大多數被拍賣的非正常企業已經失聯.

筆者梳理有關法規發現,《國家稅務總局關于契稅納稅申報有關問題的公告》(國家稅務總局公告2015年第67號)規定,根據人民法院、仲裁委員會的生效法律文書發生土地、房屋權屬轉移,納稅人不能取得銷售不動產發票的,可持人民法院執行裁定書原件及相關材料辦理契稅納稅申報,稅務機關應予受理.購買新建商品房的納稅人在辦理契稅納稅申報時,由于銷售新建商品房的房地產開發企業已辦理注銷稅務登記或者被稅務機關列為非正常戶等原因,致使納稅人不能取得銷售不動產發票的,稅務機關在核實有關情況后應予受理.

取得法院拍賣的不動產是否可以參照上述規定處理?不然,因為上述公告只是解決了不動產轉移過程中,"有法律文書而無銷售發票"和"非正常戶銷售不動產納稅人不能取得銷售不動產發票"的產權轉移問題,而沒有解決增值稅專用發票的取得及抵扣問題.

建議:完善拍賣非正常企業不動產稅務處置規定

規定受買方為負稅義務人.法院拍賣不動產,拍賣公告約定過戶中的稅收由買受方承擔的,規定受買方為負稅義務人.受買方可根據法院出具的拍賣成交等證明材料,向稅務機關特申請簡易計稅辦法.在操作程序上,可以采取由稅務機關在報紙等媒介上責令被拍賣企業作出一般計稅方法或簡易計稅方法的選擇,若在7天內無響應的,則視為選擇權的放棄,由受讓方即負稅義務人行使代位權,就有關拍賣物作出決定:選擇按一般計稅方法或簡易計稅方法計稅.

設置《不動產轉移特殊憑據》.通過法院拍賣的非正常企業不動產,可由稅務總局設置《不動產轉移特殊憑據》,由買受方自開,作為入賬依據,并由買受方以負稅人的名義,按不開票銷售收入向稅務機關申報繳納稅款,稅率為10%,或按簡易計稅辦法的5%稅率計稅.

明確《不動產轉移特殊憑據》的構成要素.明確《不動產轉移特殊憑據》包括購置方的基本信息、被拍賣方的基本信息、法院拍賣編號等成交信息、資金支付信息等.

配套進行金稅三期處置準備.由稅務總局金稅三期工程設置《不動產轉移特殊憑據》錄入接口,準予有關已納稅款的進項抵扣.

規定取得憑據的合法途徑.針對《不動產轉移特殊憑據》業務,可以要求買受方企業向稅務機關提供備案.

購入不動產進項稅的抵扣具體如何處理?

財稅[2016]36號附件2《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第一條第(四)項規定:

"適用一般計稅方法的試點納稅人,2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產或者2016年5月1日后取得的不動產在建工程,其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣,第一年抵扣比例為60%,第二年抵扣比例為40%.

取得不動產,包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產,不包括房地產開發企業自行開發的房地產項目.

融資租入的不動產以及在施工現場修建的臨時建筑物、構筑物,其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規定."

拍賣取得的不動產不能抵扣進項稅怎么辦?因為拍賣的大部分是非正常企業,目前只希望國家盡早出臺相關的政策來完善這個問題,如果你有其他建議或者想法,可以來會計學堂找在線答疑老師聊聊.