房地產開發企業注銷前的企業所得稅處理?

房地產開發企業注銷前的企業所得稅處理?

一、房地產開發企業(以下簡稱企業)按規定對開發項目進行土地增值稅清算后,在向稅務機關申請辦理注銷稅務登記時,如注銷當年匯算清繳出現虧損,應按照以下方法計算出其在注銷前項目開發各年度多繳的企業所得稅稅款,并申請退稅:

(一)企業整個項目繳納的土地增值稅總額,應按照項目開發各年度實現的項目銷售收入占整個項目銷售收入總額的比例,在項目開發各年度進行分攤,具體按以下公式計算:

各年度應分攤的土地增值稅=土地增值稅總額×(項目年度銷售收入÷整個項目銷售收入總額)

本公告所稱銷售收入包括視同銷售房地產的收入,但不包括企業銷售的增值額未超過扣除項目金額20%的普通標準住宅的銷售收入.

在這里應該注意兩點:一是"注銷當年匯算清繳出現虧損"是指根據財稅【2009】60號文規定將整個清算期作為一個獨立的納稅年度進行匯算清繳,由稅務機關認可的虧損,并且此虧損是由于土地增值稅清算稅款導致的.二是"注銷前項目開發各年度"是指土地增值稅清算涉及的年度.三是符合以下條件之一,企業即可申請退稅:

(1)土地增值稅清算當年和企業注銷當年匯算清繳都出現虧損;

(2)土地增值稅清算當年出現虧損,且未在注銷之前年度按稅法規定彌補完畢的.

(二)項目開發各年度應分攤的土地增值稅減去該年度已經稅前扣除的土地增值稅后,余額屬于當年應補充扣除的土地增值稅;企業應調整當年度的應納稅所得額,并按規定計算當年度應退的企業所得稅稅款;當年度已繳納的企業所得稅稅款不足退稅的,應作為虧損向以后年度結轉,并調整以后年度的應納稅所得額.

房地產開發企業預售收入預繳所得稅具體怎么計算?

《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發[2009]31號)規定,企業銷售未完工開發產品取得的收入,應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額,計入當期應納稅所得額.

計算公式: (未完工的收入*15%+利潤總額)*25%

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