老師，我看了一下您的關于商品方返租方式的會計處理。我想請問一下，這樣處理的話，是不是相當于在銷售和租賃環節確認了兩次收入，然后在返租給購房人時，再計入“其他業務支出”。但一般情況下，返租時個人購房者是不可能提供發票的，這樣相當于無形中多了一道租賃的稅金，如果在返租時再由公司去代開個人租賃發票，這部分稅金又是由公司承擔了。

相信老師 追問

2024-06-09 17:33

上周我請教的一個問題，就是關于房開公司返租確認的問題。當時老師給我的答復是：銷售時按合同價格全額計收入，同時確認“遞延收益”，在實際返租時沖減“遞延收益”。我想請問的是，這樣實操可行嗎？對于返租時沖減的“遞延收益”部分，可以單獨開發票嗎，銷項稅可以同時沖減嗎？比如銷售時確認的“遞延收益”是8萬元，可能分三次返租，第一次返2.8萬，這部分可以單獨開紅字發票嗎？

廖君老師 解答

2024-06-09 17:35

您好，不可以的，2個業務要分別確認收入交增值稅
1、房地產公司銷售不動產時做收入處理（按新項目現房銷售）
借：銀行存款
貸：主營業務收入
應交稅費—應交增值稅（銷項稅額）
同時，結轉成本
借：主營業務成本
貸：開發產品
2、房地產公司轉租不動產（按新資產），取得租金時
借：銀行存款
貸：其他業務收入
應交稅費—應交增值稅（銷項稅額）
3、返租支付給購房者商定的租金
借：其他業務支出
應交稅費—應交增值稅（進項稅額）
貸：銀行存款

相信老師 追問

2024-06-09 17:41

在實際營銷過程中，租賃方可能是房開公司自己內部的公司，返租款直接就抵了房價的一部分。這樣相當于沒有返現給客戶，這樣分三步處理，會計的日常工作做起來估計難度很大。有的會計直接計入民管理費用，這樣會不會存在調增的風險？

廖君老師 解答

2024-06-09 17:41

您好，風險大的，因為稅款流失了

相信老師 追問

2024-06-09 17:46

實際營銷中，相當于只是簡單的簽了份三方協議，并沒有真正的各走各的賬。承租方有可能只是一個內部的物管公司而已，在三方的交易過程中，沒有體現各自開具的發票，資金流水，所以有些會計出于簡便就直接計入了管理費用。

廖君老師 解答

2024-06-09 17:48

您好，能明白，沒有協議稅務可能查不出這2個交易，但記了管理費用沒有發票也是要調增的

相信老師 追問

2024-06-09 18:24

好的，謝謝老師。   另外想咨詢一下，我今天準備報考稅務師，初次報名請問科目怎么搭配好。主要是覺得注冊學習時間拉得太長，而且年紀這么大好不容慢慢的學注會，所以想等今年考完注會直接備考稅務師。

廖君老師 解答

2024-06-09 18:37

朋友您好，我是這樣報名的 
稅法（一） 稅法（二）涉稅服務實務   這3門課有交集
財務與會計  涉稅服務相關法律  這2門一起考

相信老師 追問

2024-06-09 18:39

今年9月初備考的話，報哪幾門合適

廖君老師 解答

2024-06-09 18:43

您好，今年  財務與會計  涉稅服務相關法律 
明年  稅法（一） 稅法（二）涉稅服務實務 
因為先考難的

相信老師 追問

2024-06-09 18:49

是一年一考嗎？

廖君老師 解答

2024-06-09 18:49

您好，是的，一年考一次
2023稅務師考試時間公布
2023年11月18日、19日

相信老師 追問

2024-06-09 18:53

2個月時間備考兩科時間夠嗎，只有晚上大概2個小時學習時間。

廖君老師 解答

2024-06-09 18:54

您好，不夠，稅務師也不是這么簡單的

相信老師 追問

2024-06-09 19:03

那如果現在直接放棄CPA，直接備考稅務師的話，備考兩科夠了吧？

廖君老師 解答

2024-06-09 19:07

哦哦，也在備考CPA呀，那我們選科目知識點重疊的部分
我產是8月準備的，3個月2門課每天有5小時學習

相信老師 追問

2024-06-09 19:10

這樣說的話CPA直接放棄了，專門備考稅務師，兩科時間夠了吧？

廖君老師 解答

2024-06-09 19:13

您好，不要放棄呀，一起考，證多不壓身

相信老師 追問

2024-06-09 19:15

感覺學不完，會計學起來就夠累了，還要加稅法兩科。

廖君老師 解答

2024-06-09 19:15

哦哦，那先考稅務師也行，慢慢考，考證特別辛苦，我是過來人