買不動產商鋪放在個人A名下，租賃給個人A名下公司再出租，環節產生的稅種稅費有哪些，個人直接物業租賃和公司名下物業租賃有哪些利弊？

微微老師 解答

2023-11-23 11:56

一、增值稅
  (一)自然人出租房屋
  1.自然人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。
  2.自然人出租不動產(不含住房)，按照5%的征收率計算應納稅額。
  (二)個體工商戶出租房屋
  1.個體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納增值稅稅額。
  2.個體工商戶出租不動產(不含住房)適用一般計稅方法計稅的，稅率為9%;
  個體工商戶出租不動產(不含住房)適用簡易計稅方法計稅的，征收率為5%。
二、房產稅
  個人出租房屋，以房產租金收入為房產稅的計稅依據，稅率為12%。
  對個人出租住房，不區分用途，按4%的稅率征收房產稅。
三、城鎮土地使用稅
  對個人出租住房，不區分用途，免征城鎮土地使用稅。
四、印花稅
  對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。
五、個人所得稅
  個人出租房屋取得的租金收入應按;財產租賃所得;項目計算繳納個人所得稅，稅率為20%。
  對個人按市場價格出租的居民住房取得的所得，自2001年1月1日起暫減按10%的稅率征收個人所得稅。
  財產租賃所得個人所得稅前可以扣除的次序為：
  (一)財產租賃過程中繳納的稅費。納稅義務人在出租財產過程中繳納的稅金和國家能源交通重點建設基金、國家預算調節基金、教育費附加，可持完稅(繳款)憑證，從其財產租賃收入中扣除。
  (二)向出租方支付的租金。
  (三)由納稅人負擔的租賃財產實際開支的修繕費用。允許扣除的修繕費用，以每次800元為限，一次扣除不完的，準予在下一次繼續扣除，直至扣完為止。
  (四)稅法規定的費用扣除標準。財產租賃所得，每次收入不超過四千元的，減除費用八百元;四千元以上的，減除百分之二十的費用。個人將其所得對教育事業和其他公益事業捐贈的部分，按照國務院有關規定從應納稅所得中扣除。
六、附加稅費增值稅涉及的附加：城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加,計稅依據為增值稅稅額。
  按月納稅的月銷售額或營業額不超過10萬元（按季度納稅的季度銷售額或營業額不超過30萬元）的繳納義務人免征教育費附加、地方教育附加。

微微老師 解答

2023-11-23 11:57

企業出租房屋涉及的稅
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一、增值稅
《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號)規定，企業出租房屋取得的收入按“現代服務-租賃服務”繳納增值稅。一般納稅人適用稅率為9%。小規模納稅人按5%征收率計算繳納增值稅。
一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機構所在地不在同一縣（市)的不動產，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的、與機構所在地不在同一縣（市)的不動產，應按照3%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
小規模納稅人出租其取得的不動產（不含個人出租住房)，應按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租與機構所在地不在同一縣（市)的不動產，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
《財政部 稅務總局 住房城鄉建設部關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》（財政部 稅務總局 住房城鄉建設部公告2021年第24號)規定，住房租賃企業中的增值稅一般納稅人向個人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅，或適用一般計稅方法計算繳納增值稅。住房租賃企業中的增值稅小規模納稅人向個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。
住房租賃企業向個人出租住房適用上述簡易計稅方法并進行預繳的，減按1.5%預征率預繳增值稅。
《財政部 稅務總局關于公共租賃住房稅收優惠政策的公告》（財政部 稅務總局公告2019年第61號)規定，對經營公租房所取得的租金收入，免征增值稅。公租房經營管理單位應單獨核算公租房租金收入，未單獨核算的，不得享受免征增值稅優惠政策。《財政部 稅務總局關于延長部分稅收優惠政策執行期限的公告》（財政部 稅務總局公告2021年第6號)規定，《財政部 稅務總局關于公共租賃住房稅收優惠政策的公告》（財政部 稅務總局公告2019年第61號)規定的稅收優惠政策凡已經到期的，執行期限延長至2023年12月31日。
《財政部 稅務總局關于繼續實施公共租賃住房稅收優惠政策的公告》（財政部 稅務總局公告2023年第33號)規定，至2025年12月31日，對經營公租房所取得的租金收入，免征增值稅。公租房經營管理單位應單獨核算公租房租金收入，未單獨核算的，不得享受免征增值稅、房產稅優惠政策。
《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號)規定，軍隊空余房產租賃收入，免征增值稅。
二、房產稅
企業出租房屋，以房產租金收入為房產稅的計稅依據，稅率為12%。
無租使用其他單位房產的應稅單位和個人，依照房產余值代繳納房產稅。
根據《財政部 稅務總局 住房城鄉建設部關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》（財政部 稅務總局 住房城鄉建設部公告2021年第24號)規定：“二、對企事業單位、社會團體以及其他組織向個人、專業化規模化住房租賃企業出租住房的，減按4%的稅率征收房產稅。
三、對利用非居住存量土地和非居住存量房屋（含商業辦公用房、工業廠房改造后出租用于居住的房屋)建設的保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書后，比照適用第一條、第二條規定的稅收政策，具體為：……企事業單位、社會團體以及其他組織向個人、專業化規模化住房租賃企業出租上述保障性租賃住房，比照適用第二條規定的房產稅政策。
保障性租賃住房項目認定書由市、縣人民政府組織有關部門聯合審查建設方案后出具。
……
七、本公告自2021年10月1日起執行。”
對按政府規定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業和自收自支事業單位向職工出租的單位自有住房；房管部門向居民出租的公有住房；落實私房政策中帶戶發還產權并以政府規定租金標準向居民出租的私有住房等，暫免征收房產稅。
根據《財政部 稅務總局關于繼續實施公共租賃住房稅收優惠政策的公告》（財政部 稅務總局公告2023年第33號)的規定：“七、對公租房免征房產稅。 …… 十、本公告執行至2025年12月31日。”
根據《財政部 國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號)文件規定，對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。
三、印花稅
企業出租房屋簽定的租賃合同屬于租賃合同，需按規定繳納印花稅，稅率為租金的千分之一。
四、企業所得稅
一、企業出租房屋取得的收入需按規定計算繳納企業所得稅。
二、《國家稅務總局關于貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知》(國稅函〔2010〕79號)第一條規定：根據《實施條例》第十九條的規定，企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的租金收入，應按交易合同或協議規定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。其中，如果交易合同或協議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據《實施條例》第九條規定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。
出租方如為在我國境內設有機構場所、且采取據實申報繳納企業所得的非居民企業，也按本條規定執行。
三、《國家稅務總局關于企業所得稅若干稅務事項銜接問題的通知》(國稅函〔2009〕98號)第三條規定：新稅法實施前已按其他方式計入當期收入的利息收入、租金收入、特許權使用費收入，在新稅法實施后，凡與按合同約定支付時間確認的收入額發生變化的，應將該收入額減去以前年度已按照其他方式確認的收入額后的差額，確認為當期收入。
五、其他規定
根據《財政部 稅務總局關于繼續實施公共租賃住房稅收優惠政策的公告》（財政部 稅務總局公告2023年第33號)的規定，
一、對公租房建設期間用地及公租房建成后占地，免征城鎮土地使用稅。在其他住房項目中配套建設公租房，按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建設、管理公租房涉及的城鎮土地使用稅。
二、對公租房經營管理單位免征建設、管理公租房涉及的印花稅。在其他住房項目中配套建設公租房，按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建設、管理公租房涉及的印花稅。
三、對公租房經營管理單位購買住房作為公租房，免征契稅、印花稅;對公租房租賃雙方免征簽訂租賃協議涉及的印花稅。
四、對企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。
五、企事業單位、社會團體以及其他組織捐贈住房作為公租房，符合稅收法律法規規定的，對其公益性捐贈支出在年度利潤總額12%以內的部分，準予在計算應納稅所得額時扣除，超過年度利潤總額12%的部分，準予結轉以后三年內在計算應納稅所得額時扣除。
個人捐贈住房作為公租房，符合稅收法律法規規定的，對其公益性捐贈支出未超過其申報的應納稅所得額30%的部分，準予從其應納稅所得額中扣除。
六、對符合地方政府規定條件的城鎮住房保障家庭從地方政府領取的住房租賃補貼，免征個人所得稅。
七、對公租房免征房產稅。對經營公租房所取得的租金收入，免征增值稅。公租房經營管理單位應單獨核算公租房租金收入，未單獨核算的，不得享受免征增值稅、房產稅優惠政策。
十、本公告執行至2025年12月31日。