各位老師，我公司是國有企業，受委托進行土地一級開發整理，整理完成后，按照開發整理費用的15%獲取開發管理費用，如何進行賬務處理，進賬可以抵扣嗎，完成后按照什么稅目繳納增值稅。

潔 追問

2020-02-12 10:53

是的  一般納稅人

趙海龍老師 解答

2020-02-12 12:01

1）政策依據。《國家稅務總局關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業稅問題的通知》（國稅函[2009]520號）規定：“納稅人受托進行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的過程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入應按照“建筑業”稅目繳納營業稅；其代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的行為屬于“服務業——代理業”行為，應以提供代理勞務取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補償費后的余額為營業稅計算繳納營業稅。”

    （2）操作方法。

    ①凡支付給政府土地整理中心用于支付拆遷補償和土地整理的費用，均作“其他應收款——代墊拆遷補償費”處理。

    借：其他應收款——代墊拆遷補償費

        貸：銀行存款

    收到政府返還成本和土地整理收益、利息，作會計分錄如下：

    借：銀行存款

        貸：其他應收店——代墊拆遷補償費

            主營業務收入——手續費收入

            財務費用——利息收入

    按照手續費收入（即土地整理收益）和利息收入給政府土地整理中心開具服務業發票，繳納5.6%的營業稅及附加。

    借：營業稅金及附加

       貸：應交稅費——應交營業稅

                   ——應交城市維護建設稅

                   ——應交教育費附加

                   ——應交地方教育費附加

    土地整理收益和利息收入扣除營業稅及附加后的差額，并入公司當年利潤計算企業所得稅，

    ②凡支付給政府土地整理中心或直接支付給政府拆遷辦或直接支付給拆遷戶的補償，作“其他應收款（代墊拆遷補償費）”處理。

    如果土地整理款項（指“七通一平”等支出）由本企業支付，相關發票開給本企業，則這部分支付作“工程施工”處理。

    借：工程施工

       貸：銀行存款

    附件：建筑業發票聯。

    將來收到政府返還成本，首先沖減企業應收款（代墊拆遷補償款），剩余部分（及土地整理收益）與政府簽訂補充協議，一部分作為手續費收入，另一部分作為土地整理收入。政府土地整理中心開具手續費發票（營業稅及附加5.5%）和建筑業發票（注明土地整理工程價款，營業稅及附加3.36%）。作如下分錄：

    借：銀行存款

        貸：財務費用——利息收入

    借：銀行存款

        貸：其他應收款——代墊拆遷補償款

            主營業務收入——手續費收入

                        ——土地整理工程收入

    借：主營業務成本

        貸：工程施工

    其中，土地整理工程收入全額給土地整理中心開具建筑業發票，但由于具體整理工程被分包給其他土地整理公司并取得了建筑業發票，按照《營業稅暫行條例》第五條規定：“納稅人將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的全部價款和價外費用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營業額。”

    應納營業稅及附加=（土地整理工程總收入-分包給其他工程公司已取得建筑業發票的金額）×3.3%

    合計應納營業稅及附加=利息收入×5.6%+手續費收入×5.6%+（土地整理工程總收入-分包給其他工程公司已取得建筑業發票的金額）×3.4%
    借：營業稅金及附加

       貸：應交稅費——應交營業稅

                   ——應交城市維護建設稅

                   ——應交教育費附加

                   ——應交地方教育費附加

    利息收入、土地整理收益扣除營業稅及附加后的差額，并入公司當年利潤計算企業所得稅