土地增值稅怎么清算？

土地增值稅怎么清算？

答：（一）主動清算條件

符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：

1.房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；

2.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；

3.直接轉讓土地使用權的。

上述清算條件就是主動清算條件，也就是說，當開發企業的開發項目具備以上任何一個條件的，應主動進行清算。

（二）強制清算條件

所謂強制清算條件，是指雖未達到主動清算條件，但是稅務機關要求進行清算的條件。通知第二條關于“土地增值稅的清算條件”同時規定：符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

1.已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；

4.省稅務機關規定的其他情況。

清算時間要求

（一）主動清算時間要求（91號文件第11條第一款）

符合主動清算條件規定的納稅人，納稅人須在符合清算條件之日起90日內對項目進行清算，攜帶清算資料到主管稅務機關申請辦理清算手續；稅務部門受理窗口按規定對報送的資料進行核對，在10日內做出是否受理的決定；對受理的清算項目由受理部門報送給管理科進行清算調查核實，提出清算審理意見，報稅政科進行書面審核；經稅政科報分管局長審定后，將清算結果書面通知納稅人執行。

（二）被動清算時間要求（91號文件第11條第一款）

符合強制清算條件規定的納稅人，由稅務機關確定是否進行清算；對于確定需要清算的，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續。

主管稅務機關根據清算條件確定應進行清算的項目，下發《土地增值稅清算通知書》；納稅人在接到通知書后應按稅務部門規定的時間及要求進行清算，并按規定將清算資料報送主管稅務機關申請辦理清算手續；主管稅務機關前臺受理窗口對報送的資料進行核對后，轉送管理科對清算項目進行調查核實，提出清算審核意見報稅政科（處）進行書面審核；經稅政科（處）審核報分管局長審定后，將清算結果以《土地增值稅清算辦理有關稅務事項通知書》通知納稅人進行補退稅。

土地增值稅清算時收入如何確認？

一、根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）第二條規定：“轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人)，應當依照本條例繳納土地增值稅。”

二、根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第五條規定：“條例第二條所稱的收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。”

三、根據《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規定：“一、關于土地增值稅清算時收入確認的問題

土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。” 

四、根據《關于營改增后契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條第一款規定：“土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。”

第六條規定：“在計征上述稅種時，稅務機關核定的計稅價格或收入不含增值稅。

本通知自2016年5月1日起執行。”

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