土地返還款的稅務處理

土地返還款的稅務處理

(一)營業稅

此業務實際上是由政府出資購買全部或部門公共配套設施.對房地產開發企業稅,屬于向政府銷售全部或部分公共配套設施的行為.此業務返還款3000萬元,應作為房地產開發企業取得銷售不動產收入計算繳納營業稅(3000×5%)150萬元.返還款3000萬元如小于公共配套設施的成本的差額部分,不屬于視同銷售行為.這部分應取得的經濟利益,開發商已經通過設定房價,從銷售給業主的房款中取得了相應的經濟利益,并由銷售商品房收入中實現并繳納營業稅.

(二)企業所得稅

《國家稅務總局關于房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》(國稅發[2009]31號)第十八條規定,企業在開發區內建造的郵電通信、學校、醫療設施應單獨核算成本,其中,由企業與國家有關業務管理部門、單位合資建設,完工后有償移交的,國家有關業務管理部門、單位給予的經濟補償可直接抵扣該項目的建造成本,抵扣后的差額應調整當期應納稅所得額.因此,企業取得返還款3000萬元,應直接抵扣該項目公共配套設施的建造成本,抵扣后的差額應調整當期應納稅所得額.

(三)土地增值稅

企業在實際交納土地出讓金10000萬元后,全額計入開發成本中的土地征用及拆遷補償費.《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條規定,轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,為土地增值稅的納稅義務人.《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第二條規定,條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入,是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為.企業取得的返還款3000萬元,土地增值稅清算時,如果可以認定為屬于向政府銷售全部或部分公共配套設施的行為,即為轉讓不動產收入,因此,應征收土地增值稅.此收入應計算土地增值稅清算收入.如不能認定為屬于向政府銷售全部或部分公共配套設施的行為,企業應將從政府部門取得的3000萬元補償款項,抵減房地產開發成本中的土地征用及拆遷補償費的金額.

(四)契稅

企業繳納的土地出讓金10000萬元全額計入開發成本中的土地征用及拆遷補償費中.

土地出讓金的返還由兩部分組成:

(1)土地的脫鉤費用、拆遷補償費、管理費及土地流轉的費用;

(2)土地的增值溢價部分.

成本部分的返還流程:土地整理過程中所發生的費用,經由評估機構核實、國土部分認可后提出申請,由財政部門返還.

土地增值溢價部分的返還根據框架性協議,本級財政留成部分向政府提出申請,由財政部門返還.

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