建筑物占用的土地使用權如何核算?

建筑物占用的土地使用權如何核算?

土地使用權用于自行開發建造廠房等自用地上建筑物時,土地使用權的賬面價值不與地上建筑物合并計算其成本,而仍作為無形資產進行核算.

如果房地產開發企業取得的土地使用權用于建造對外出售的房屋建筑物的,其相關的土地使用權的價值應當計入所建造的房屋建筑物成本.

企業外購房屋建筑物所支付的價款中包括土地使用權以及建筑物的價值的,一般應當對實際支付的價款按照合理的方法(例如,公允價值相對比例)在土地使用權和地上建筑物之間進行分配;確實無法在土地使用權和地上建筑物之間進行合理分配的,才全部作為固定資產核算.

(一)土地使用權的確認和計量.企業土地使用權的確認必須同時滿足兩個條件:

(1)該資產產生的經濟利益很可能流入企業;

(2)該資產的成本能夠可靠地計量.土地使用權的取得方式通常有行政劃撥、出讓、二三級市場購買、投資者投入、租賃等之分,且土地開發程度不同,其所含成本內容也不同,所以企業土地使用權取得的核算應區別各種情況對待.

1. 行政劃撥取得.如無償劃撥則不需進行會計處理;如劃撥取得后需支付農用地征用費或拆遷安置補償費的,支付的農用地征用費、拆遷安置補償費列"在建工程--其他支出"核算,支付的平整費用列"在建工程--基建工程"核算.

2.出讓取得.支付的土地出讓金列"無形資產--土地使用權"核算,支付的農用地征用費、拆遷安置補償費和取得時應由使用者繳納的各種稅費列"在建工程--其他支出"核算,支付的平整費用列"在建工程--基建工程"核算.

3.市場購買取得.支付的價款列"無形資產--土地使用權"核算,支付的相關稅費列"在建工程--其他支出"核算.

4.投資者投入取得.取得時按投資各方確認的價款列"無形資產--土地使用權"核算,支付的相關稅費列"在建工程--其他支出"核算.

5.租賃取得.支付的租賃費分期列"管理費用".

6.換入或債務重組取得.通過非貨幣性交易換入的或通過債務重組取得的土地使用權,應按有關非貨幣性交易或債務重組的會計處理規定確定入賬價值,列"無形資產--土地使用權"核算.

7. 補地價.原為劃撥取得的土地,經批準將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資時,應按規定補交土地使用權出讓金即為補地價,補地價價款列"無形資產--土地使用權"核算.

房地產開發企業以上業務中涉及"在建工程"科目的,均應通過"生產(開發)成本"科目核算. 值得說明的是,現行企業中由于以下兩種原因而在"固定資產--土地"科目核算土地:(1)1993年開始的全國性清產核資中按規定估價,并經批復確認按固定資產入賬核算的土地;(2)1993年開始的清產核資以前"已經估價單獨入賬的土地".該情況企業在占有使用上不存在期限,在價值上不計提折舊.

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