房地產開發項目貸款利息能否計入開發成本?

房地產開發項目貸款利息能否計入開發成本?

《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》(國稅發[2009]31號)第二十一條第(一)項規定:企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用,可按企業會計準則的規定進行歸集和分配,其中屬于財務費用性質的借款費用,可直接在稅前扣除.

《企業會計準則第17號--借款費用》規定:企業發生的借款費用,可直接歸屬于符合資本化條件的資產的購建或者生產的,應當予以資本化,計入相關資產成本;其他借款費用,應當在發生時根據其發生額確認為費用,計入當期損益.

借款費用同時滿足下列條件的,才能開始資本化:

(1)資產支出已經發生,資產支出包括為購建或者生產符合資本化條件的資產而以支付現金、轉移非現金資產或者承擔帶息債務形式發生的支出;

(2)借款費用已經發生;

(3)為使資產達到預定可使用或者可銷售狀態所必要的購建或者生產活動已經開始.

符合資本化條件的資產在購建或者生產過程中發生非正常中斷、且中斷時間連續超過3個月的,應當暫停借款費用的資本化.在中斷期間發生的借款費用應當確認為費用,計入當期損益,直至資產的購建或者生產活動重新開始.

購建或者生產符合資本化條件的資產達到預定可使用或者可銷售狀態時,借款費用應當停止資本化.符合資本化條件的資產達到預定可使用或者可銷售狀態之后所發生的借款費用,應當在發生時根據其發生額確認為費用,計入當期損益.

《企業所得稅法實施條例》第三十七條規定:企業在生產經營活動中發生的合理的不需要資本化的借款費用,準予扣除.企業為購置、建造固定資產、無形資產和經過12個月以上的建造才能達到預定可銷售狀態的存貨發生借款的,在有關資產購置、建造期間發生的合理的借款費用,應當作為資本性支出計入有關資產的成本,并依照本條例的規定扣除.

根據上述規定,房地產開發企業借款費用資本化開始的時間,應當是在取得開發項目開始,截止時間應當在開發項目竣工驗收日.在此之前和之后的借款費用應當計入當期損益.如果,在房產開發建造過程中發生了非正常中斷、且中斷時間連續超過3個月的,應當暫停借款費用的資本化.

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