房地產公司向員工優惠售房的稅務處理

房地產公司向員工優惠售房的稅務處理

房地產公司向員工優惠售房的稅務處理房地產公司向員工優惠售房的稅務處理

2008年，A房地產公司房產滯銷，為緩解資金緊張局面，決定面向公司內部員工優惠銷售商品房一批。對于有5年以上工齡的公司員工，以正常銷售價格的60%為內部優惠價格；對于5年以下工齡的公司員工，以正常銷售價格的80%為內部優惠價格。假定該公司房產正常的銷售價格為4500元/平方米，平均建造成本為3000元/平方米。

該內部促銷方案出臺后，財務人員對于相關稅務處理發生了分歧，問題主要有以下三方面：

1.營業稅、土地增值稅、企業所得稅、個人所得稅應當如何計算？

2.對員工的優惠價款是否應該視同“工資、薪金所得”計算征收個人所得稅？

3.個人所得稅的計稅基數如何確定？是否按照正常銷售價格與內部優惠價格的差額計算確定計稅基數？

針對該方案的焦點問題，筆者分稅種分析作出解答。

增值稅

《增值稅暫行條例》第七條規定，納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的價格明顯偏低并無正當理由的，由主管稅務機關核定其營業額。

《增值稅暫行條例實施細則》第二十條規定，納稅人有條例第七條所稱價格明顯偏低并無正當理由或者本細則第五條所列視同發生應稅行為而無營業額的，按下列順序確定其營業額：

（一）按納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定；

（二）按其他納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定；

（三）按下列公式核定：銷售額＝工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1－增值稅稅率）。

企業所得稅

國家稅務總局《關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）第七條規定，企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。確認收入（或利潤）的方法和順序為：

（一）按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定。

（二）由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定。

（三）按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。

土地增值稅

國家稅務總局《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）對于“非直接銷售和自用房地產的收入確定”規定如下：房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

對于上述內部促銷方案來說，由于內部銷售價格偏低，主管稅務機關會根據以上營業稅、企業所得稅、土地增值稅的政策規定，核定或調整企業計稅收入，企業不應當有什么僥幸心理。

個人所得稅

財政部、國家稅務總局《關于單位低價向職工售房有關個人所得稅問題的通知》（財稅〔2007〕13號）規定：

一、根據住房制度改革政策的有關規定，國家機關、企事業單位及其他組織（以下簡稱單位）在住房制度改革期間，按照所在地縣級以上人民政府規定的房改成本價格向職工出售公有住房，職工因支付的房改成本價格低于房屋建造成本價格或市場價格而取得的差價收益，免征個人所得稅。

二、除本通知第一條規定情形外，根據《個人所得稅法》及其實施條例的有關規定，單位按低于購置或建造成本價格出售住房給職工，職工因此而少支出的差價部分，屬于個人所得稅應稅所得，應按照“工資、薪金所得”項目繳納個人所得稅。

前款所稱差價部分，是指職工實際支付的購房價款低于該房屋的購置或建造成本價格的差額。

三、對職工取得的上述應稅所得，比照國家稅務總局《關于調整個人取得全年一次性獎金等計算征收個人所得稅方法問題的通知》（國稅發〔2005〕9號）規定的全年一次性獎金的征稅辦法，計算征收個人所得稅，即先將全部所得數額除以12，按其商數并根據個人所得稅法規定的稅率表確定適用的稅率和速算扣除數，再根據全部所得數額、適用的稅率和速算扣除數，按照稅法規定計算征稅。

根據以上政策，該企業只要內部促銷優惠價格不低于建造成本出售商品房給職工，就不用繳納個人所得稅。比如，對于5年以下工齡的公司員工以正常銷售價格的80%為內部優惠價格是4500元×80%＝3600元，高于建造成本為3000元/平方米，就不用計算繳納個人所得稅；對于有5年以上工齡的公司員工以正常銷售價格的60%為內部優惠價格，即銷售價格為4500元×60%＝2700元，低于建造成本3000元/平方米，需要按照“工資、薪金所得”計算繳納個人所得稅。

以每套商品房100平方米計算，銷售價款27萬元，成本30萬元，職工實際支付的購房價款低于該房屋的購置或建造成本價格的差額為3萬元，即計稅基數為3萬元，比照一次性獎金的個人所得稅征稅辦法計算，個人所得稅為4375元，5年以上工齡職工購房款以及個人所得稅共計支出274375元，僅達到該公司正常商品房銷售價格的60.97%，盡管略低于成本價格，但是對于加強公司員工的凝聚力無疑可以起到十分有效的激勵作用。

點評

實踐操作中，銷售價格的制定往往是房地產開發企業稅務籌劃的重要方面，但是籌劃不可能魚與熊掌兼得，只要能解決關鍵問題就是好方案。

房地產企業“賣房贈物”的增值稅分析

房地產企業在促銷賣房過程中，經常采取贈送一些物品比如小家電、空調、小汽車等給潛在的客戶或實際的客戶，對此“賣房贈物”如何進行稅務處理，需要我們加以關注。

增值稅

根據《增值稅暫行條例實施細則》（財政部 國家稅務總局令第50號）第四條第（八）項的規定，將自產、委托加工或者購進的貨物無償贈送其他單位或者個人視同銷售貨物。《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅[2016]附件1）第十四條規定，下列情形視同銷售服務、無形資產或者不動產：單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務，但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外；單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓無形資產或者不動產，但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外；財政部和國家稅務總局規定的其他情形。可見，從增值稅政策來看，贈送行為分無償贈送和有償贈送兩種行為。贈送客戶的物品，如是無償贈送，則屬于視同銷售行為；贈送客戶的物品，如是有償贈送，則不屬于視同銷售行為。

無論無償贈送還是有償贈送，都屬于“銷售”行為，增值稅政策對銷售行為又區分出“混合銷售”和“兼營銷售”。

《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十條規定，一項銷售行為如果既涉及服務又涉及貨物，為混合銷售。從事貨物的生產、批發或者零售的單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅；其他單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務繳納增值稅。本條所稱從事貨物的生產、批發或者零售的單位和個體工商戶，包括以從事貨物的生產、批發或者零售為主，并兼營銷售服務的單位和個體工商戶在內。根據該條規定，混合銷售行為成立的行為標準有三點，一是其銷售行為必須是一項；二是該項行為必須即涉及服務又涉及貨物，其“貨物”是指增值稅稅法中規定的有形動產，包括電力、熱力和氣體；“服務”是指屬于改征范圍的交通運輸服務、建筑服務、金融保險服務、郵政服務、電信服務、現代服務、生活服務等；三是一項銷售行為中的銷售貨物與提供服務行為之間必須從邏輯上有著緊密的從屬關系，即有了甲，才有了乙，乙的發生以甲的發生為前提，且兩者之間有著密切關聯。由此，我們注意到，房地產企業銷售商品房中同時涉及貨物的，嚴格意義上不屬于混合銷售行為。

對于什么是兼營銷售，增值稅稅收文件沒有給予定義。但對于兼營的增值稅處理，有具體規定。《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第三十九條規定，納稅人兼營銷售貨物、勞務、服務、無形資產或者不動產，適用不同稅率或者征收率的，應當分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額；未分別核算的，從高適用稅率。第四十一條規定，納稅人兼營免稅、減稅項目的，應當分別核算免稅、減稅項目的銷售額；未分別核算的，不得免稅、減稅。《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》（財稅[2016]附件2）對兼營行為的增值稅處理又更一步做了明確規定，試點納稅人銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或者不動產適用不同稅率或者征收率的，應當分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額，未分別核算銷售額的，按照以下方法適用稅率或者征收率：1、兼有不同稅率的銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或者不動產，從高適用稅率；2、兼有不同征收率的銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或者不動產，從高適用征收率；3、兼有不同稅率和征收率的銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或者不動產，從高適用稅率。

綜上，我們看到銷售行為的增值稅稅收政策是這樣“布局”的，“一項銷售”行為里面有“混合銷售”行為，“一項銷售”行為里面除符合稅收規定的“混合銷售”以外，比如房地產企業銷售商品房中同時涉及貨物的一項銷售行為，是什么銷售行為？稅收政策沒有給予明確規定；兩項或兩項以上銷售稅率或征收率不同的行為，從目前的稅收政策看，應該屬于“兼營”銷售，是否“兼營”僅包括兩項以及兩項以上的銷售行為，稅收政策也沒有給予明確規定。如果“兼營”僅包括兩項以及兩項以上的銷售行為，除此之外就是“一項銷售”行為而不能斷定就是“混合銷售”，因為“一項銷售”行為里面，除了“混合銷售”之外還有一塊“空白”之地。

根據上文分析，房地產企業贈送物品給予潛在客戶，屬于視同銷售，對此大家基本沒有疑問。對于一項銷售行為中的“賣房贈物”，按照目前已有的增值稅稅收政策進行判斷，既不屬于“混合銷售”又不屬于“兼營”。

人們對于陌生事物的認知，總是望熟悉的事物上去靠，稅務處理也是這樣。實務中，房地產企業對于實際客戶的“賣房贈物”，要么視為“兼營”，即銷售房屋和贈送物品分別適用銷售不動產的增值稅稅率和銷售貨物的增值稅稅率；要么視為“混合銷售”，比如山東國稅在回答房地產企業納稅人的“買房送裝修、送家電如何納稅”的問題時，答到“房地產開發企業銷售住房贈送裝修、家電，作為房地產開發企業的一種營銷模式，其主要目的為銷售住房。購房者同一支付對價，可參照混合銷售的原則，按銷售不動產適用稅率申報繳納增值稅”。從稅法理論上來說，視為“兼營”或者視為“混合銷售”都不正確，但實務畢竟是實務，實務就是這樣“湊合”著。

對于視為“兼營”理解的，實務中有兩種處理方法。一是“賣房贈物”按商業折扣處理；二是總銷售金額在銷售商品房和物品之間按其公允價值進行分解，分別按適用稅率計稅。

根據《國家稅務總局關于折扣額抵減增值稅應稅銷售額問題通知》（國稅函[2010]56號）的規定，納稅人采取折扣方式銷售貨物，如果銷售額和折扣額在同一張發票上的“金額”欄分別注明，可按折扣后的銷售額征收增值稅。未在同一張發票“金額”欄注明折扣額，而僅在發票的“備注”欄注明折扣額的，折扣額不得從銷售額中減除。也就是說，只要企業實施的捆綁銷售行為能夠將銷售額和折扣額在同一張發票上分別注明，就可以按照折扣后的銷售凈額計算繳納增值稅，而如果企業將折扣另開發票，則不論財務上如何處理，均不能從銷售額中減除折扣額繳納增值稅。因此，房地產企業在實際銷售中贈送給購房者的物品，其價格可以按照商業折扣處理。對于“賣房贈物”發票的開具，因為有物品的出庫，發票上需要顯示數量、單價、金額、稅率、稅額等；另一方面再將贈送物品選中進行100%折扣即可。

對于總銷售金額在銷售商品房和物品之間按其公允價值進行分解的，房屋的銷售按照適用稅率計算稅額，物品按照其適用稅率計算稅額，可以同時開在一張發票上或分別開具發票。

對于視為“混合銷售”理解的，收到的總價款按照銷售不動產的適用稅率計算增值稅，贈送的物品不計算增值稅，發票欄上也不顯示贈物的數量、單價、金額、稅率、稅額等，但個人建議應在發票備注欄里記載贈物的基本信息，并設置好贈物的備查賬戶，詳細記錄贈品的購進、贈送、結余情況。

房地產公司向員工優惠售房的稅務處理上文介紹了增值稅，企業所得稅，土地增值稅，個人所得稅，這四個稅種的處理方式，簽訂合同的話還是印花稅，對此大家處理這個問題應該沒有疑問了，還有其他疑問的，可以點擊窗口咨詢在線老師答疑！