自用房屋改為出租怎么繳納房產稅？

自用房屋改為出租怎么繳納房產稅?

房產稅暫行條例》第三條規定，房產稅依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區、直轄市人民政府規定。

沒有房產原值作為依據的，由房產所在地稅務機關參考同類房產核定。

房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。

參考《重慶市地方稅務局關于房產稅有關政策問題的通知》（渝地稅發[2009]120號）規定，納稅人的房屋部分出租、部分自用的，應分別計算繳納出租部分和自用部分的房產稅。自用部分的房產原值，按以下公式計算確定：自用部分的房產原值＝自用部分的建筑面積/（自用部分的建筑面積＋出租部分的建筑面積）*房產原值

《國家稅務總局關于房產稅、城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發[2003]89號）第二條第（三）款規定，出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。

《稅收征收管理法》第五十一條規定，納稅人超過應納稅額繳納的稅款，稅務機關發現后應當立即退還；納稅人自結算繳納稅款之日起三年內發現的，可以向稅務機關要求退還多繳的稅款并加算銀行同期存款利息，稅務機關及時查實后應當立即退還；涉及從國庫中退庫的，依照法律、行政法規有關國庫管理的法規退還。

根據上述規定，自有房產按原值計算房產稅，出租部分的房產按房產租金收入，自出租房產之次月起，按規定計算繳納房產稅。如果納稅人超過應納稅額繳納的稅款，納稅人自結算繳納稅款之日起三年內發現的，可以向稅務機關要求退還多繳的稅款并加算銀行同期存款利息。

但需要注意的是，對于按房產原值部分應按下列規定執行：

《財政部、國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅[2010]121號）第三條規定，對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并根據上述規定確定計入房產原值的地價。

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