營改增后企業轉讓房產增值稅

營改增后企業轉讓房產增值稅

房地產企業轉讓土地使用權如何繳納增值稅？

一、房地產企業銷售自行開發產品可以適用差額納稅

總局2016年18公告第四條規定，房地產開發企業中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：

銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）

隨后，財稅[2016]140文件就土地的“構成”做了補充性規定，在此不表。

二、房地產企業轉讓取得的不動產適用差額納稅

總局2016年14公告第三條第五款規定，一般納稅人轉讓其取得的不動產，按照以下規定繳納增值稅：

一般納稅人轉讓其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動產，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額，按照5%的預征率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

財稅[2016]36號第十五條規定,提供交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產租賃服務，銷售不動產，轉讓土地使用權，稅率為11%。

三、房地產企業轉讓土地使用權是否也適用差額納稅

我們需要界定土地使用權是否屬于“無形資產”。財稅[2016]36號文件規定：

無形資產，是指不具實物形態，但能帶來經濟利益的資產，包括技術、商標、著作權、商譽、自然資源使用權和其他權益性無形資產。

……

自然資源使用權，包括土地使用權、海域使用權、探礦權、采礦權、取水權和其他自然資源使用權。

……

顯而易見，土地使用權屬于無形資產，因此轉讓土地使用權不適用總局2016年14公告和18號公告的規定，也就是不適用差額計算增值稅。

【小結】

轉讓2016年4月30日后取得的土地使用權，采取一般計稅方法的，繳納增值稅為：取得的全部價款和價外費用 ÷ （1+11%） × 11%，土地出讓金票據不得遞減增值稅銷項，增值稅稅負較重。

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