房地產企業匯算清繳納稅風險有哪些

房地產企業匯算清繳納稅風險有哪些

鑒于企業所得稅法實施條例對業務招待費扣除限額的規定與房地產開發企業的業務模式的特殊性,導致房地產開發企業在進入預售階段以前,業務招待費的稅前扣除限額始終為零,匯算審核中我們發現,部分房地產開發企業采取適用國家稅務總局公告2012年第15號關于籌辦費的稅前扣除政策,即按實際發生額的60%計入企業籌辦費,從而規避取得銷售收入前業務招待費的全額調增.

籌建期的截止時間如何確認?

根據《企業所得稅暫行條例實施細則》的規定,籌建期,是指從企業被批準籌建之日起至開始生產、經營(包括試生產、試營業)之日的期間.而對于開始生產經營之日的界定,目前會計制度和稅法對其均無明確規定.

在新企業所得稅法實施之前,可參考《國家稅務總局關于外商投資企業從事房地產開發經營征收所得稅有關問題的通知》(國稅發[1995]153號)第二條規定:專業從事房地產開發經營的外商投資,應以其首次取得房地產開發經營項目之日,確定為稅法實施細則第七十四條規定的實際開始生產、經營之日.如其首次取得房地產開發經營項目的日期是在營業執照簽發日之前,則應以其營業執照簽發之日確定為稅法實施細則第七十四條規定的實際開始生產、經營之日.

而新企業所得稅法實施之后,僅有部分地方稅務機關對籌建期的界定問題進行了答復,口徑不一,收集整理如下:

按照實質重于形式的去判斷,房地產開發企業可以以第一個開發項目打下第一根樁基判斷為籌建期的結束.

房地產企業籌建期結束日不得遲于首個開工項目領取《施工許可證》之日.

企業取得銷售收入前所發生的招待費、廣告費應累計,在取得第一筆銷售收入的當年,按照稅法的有關規定進行計算扣除.

風險提示:鑒于目前河南省稅務局并未對籌建期的界定問題做出明確答復,建議房地產開發企業按照實際經營情況分析確認實際開始生產經營的時間,具體執行口徑還需各項目公司與主管稅務機關溝通并達成一致意見.

籌建期的業務招待費如何扣除?

根據我們對相關政策的梳理和分析,建議房地產開發企業適用籌辦期業務招待費稅前扣除原則時,應注意以下三個問題:

如實核算并恰當歸集籌辦期間發生的有關費用支出

根據《企業會計準則應用指南附錄-會計科目和主要賬務處理》("管理費用"科目)規定,企業在籌建期間發生的人員工資、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及不計入固定資產價值的借款費用等,在實際發生時,借記"管理費用"(開辦費)科目,貸記"銀行存款"等科目.企業應如實核算籌建期間各項支出,準確確認并計量"開辦費"項目.

風險提示:開辦費新舊會計制度的變化,導致會計制度與現行企業所得稅法存在稅會差異,匯算時應特別注意上述差異,并進行相應納稅調整.

企業籌辦期間不計算為虧損年度

適用國家稅務總局公告2012年第15號的前提是企業處于籌辦期間,根據《關于貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知》(國稅函〔2010〕79號)第七條的規定,企業自開始生產經營的年度,為開始計算企業損益的年度.企業從事生產經營之前進行籌辦活動期間發生籌辦費用支出,不得計算為當期的虧損.

風險提示:若企業直接將相關成本費用計入當期損益,計算各年度虧損并進行所得稅匯算,就會與籌辦期費用的所得稅處理原則產生沖突,無法適用籌辦期間招待費的稅前扣除政策.

合理選擇籌辦費的扣除方法

根據《關于企業所得稅若干稅務事項銜接問題的通知》(國稅函〔2009〕98號)第九條的規定,新稅法中開(籌)辦費未明確列作長期待攤費用,企業可在開始經營之日的當年一次性扣除,也可自支出發生月份次月起,分期攤銷,攤銷年限不低于3年,一經選定,不得改變.

風險提示:籌辦費的稅前扣除方法只有上述2種口徑,且只能選擇一種采用,實務中存在企業在取得銷售收入前,每年按照各年業務招待費實際發生額的60%進行稅前扣除的做法不符合稅法的有關規定,存在較高的稅務風險.

借款費用的稅前扣除問題

房地產開發屬于資金密集型行業,經常涉及借款費用的稅務處理,不同稅種對利息的稅前扣除又有著細微的差異,為此我們對不同稅種的借款費用稅務處理原則進行了梳理,結果如下表.

對于借款經營的稅務處理,提請房地產開發企業關注以下事項:

必須取得合法有效的稅前扣除憑證

房地產開發企業實際發生的對外借款利息,應分別不同情況處理:

(1)向金融企業借款發生的利息支出,該金融企業開具的符合規定的發票.

(2)向非金融企業或個人借款而發生的利息支出,須取得付款單據和符合規定的發票,輔以借款合同(協議);在首次支付利息并進行稅前扣除時,應提供"金融企業的同期同類貸款利率情況說明",以證明利息支出的合理性.

(3)為向金融企業或非金融企業借款而支付的融資服務費、融資顧問費、投融資顧問費、手續費、咨詢費等,應取得符合規定的發票.

(4)在符合規定的統借統還業務中,資金使用單位向企業集團或企業集團中的核心企業以及集團所屬財務公司(統借方)支付的利息,應取得統借方開具的符合規定的免稅發票.

準確把握企業所得稅對金融企業的界定和利息的扣除限額

根據國家稅務總局公告2011年第34號的規定,作為稅前扣除憑證之一的"金融企業的同期同類貸款利率情況說明"中,應包括在簽訂該借款合同當時,本省任何一家金融企業提供同期同類貸款利率情況.該金融企業應為經政府有關部門批準成立的可以從事貸款業務的企業,包括銀行、財務公司、信托公司等金融機構."同期同類貸款利率"是指在貸款期限、貸款金額、貸款擔保以及企業信譽等條件基本相同下,金融企業提供貸款的利率.既可以是金融企業公布的同期同類平均利率,也可以是金融企業對某些企業提供的實際貸款利率.

關聯企業之間無償占用資金的稅務風險

作為集團性企業,為了充分有效、最大程度發揮整個集團資金使用價值,降低集團企業融資成本,較大的企業集團往往建立資金池,或者成立財務公司,集團內單位所有資金統一調度管理,將多余資金用于急需資金的企業和有重大投資項目規劃的企業關聯企業,資金相互調度使用,雖有效降低了融資成本,但是產生了稅務風險.主要體現在增值稅和企業所得稅兩個方面:

(1)增值稅的視同銷售與免稅優惠的適用

營改增后,無論是關聯企業之間,關系企業還是非關聯、非關系企業之間,只要相互無償提供資金服務,在增值稅上,均需要視同銷售繳納增值稅.對于集團企業,可以適用以下免稅政策:

《財政部稅務總局關于明確養老機構免征增值稅等政策的通知》(財稅〔2019〕20號)第三條:"自2019年2月1日至2020年12月31日,對企業集團內單位(含企業集團)之間的資金無償借貸行為,免征增值稅."

(2)企業所得稅稅前扣除的風險

企業將銀行貸款無償轉借他人使用而向銀行支付的利息費用不得稅前扣除.企業將銀行借款無償轉借他人,實質上是將企業獲得的利益轉贈他人的一種行為,因此企業將銀行借款無償讓渡給另一家企業使用,所支付的利息與企業取得收入無關,應調增應稅所得額.

風險提示:關聯方之間無償資金借貸行為雖然有增值稅免稅政策,但上述優惠僅適用于企業集團,其他非企業集團的關聯企業、關系企業之間的資金借貸,仍視同銷售要繳納增值稅.此外,企業所得稅對無償讓渡給其他企業使用的資金產生的利息,則視為與企業取得收入無關的支出,不得在企業所得稅稅前扣除.

我們建議,房地產開發企業集團母公司應按照《企業集團登記管理暫行規定》(工商企字〔1998〕第59號)和國市監企注〔2018〕139號文件的規定,將企業集團名稱及集團成員信息通過國家企業信用信息公示系統向社會公示.

在做好集團信用信息公示的基礎上,應盡量避免集團內部企業之間資金的無償占用,關聯企業之間的資金拆借,應本著獨立交易原則進行,為了降低稅負,可比照統借統還的政策規定享受增值稅的稅收優惠,取得免稅發票后,相關支出又能夠在企業所得稅稅前扣除,降低稅負的同時規避了企業所得稅納稅調整的風險.

集團企業之間支付的管理費的稅前扣除

根據《關于母子公司間提供服務支付費用有關企業所得稅處理問題的通知》(國稅發〔2008〕86號)的有關規定:

母公司為其子公司(以下簡稱子公司)提供各種服務而發生的費用,應按照獨立企業之間公平交易原則確定服務的價格,作為企業正常的勞務費用進行稅務處理.母子公司未按照獨立企業之間的業務往來收取價款的,稅務機關有權予以調整.母公司以管理費形式向子公司提取費用,子公司因此支付給母公司的管理費,不得在稅前扣除.

風險提示:子公司申報稅前扣除向母公司支付的服務費用,應向主管稅務機關提供與母公司簽訂的服務合同或者協議等與稅前扣除該項費用相關的材料.不能提供相關材料的,支付的服務費用不得稅前扣除.

老帶新及內部推薦客戶獎勵的稅務風險

對于"老帶新"及企業內部員工推薦客戶獎勵,應關注以下幾個方面:

1、注意區分手續費及傭金與業務提成

根據《財政部、國家稅務總局關于企業手續費及傭金支出稅前扣除政策的通知》(財稅[2009]29號)的規定,傭金和手續費指的是支付給具有合法經營資格中介服務機構或個人,不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人.對于支付給本單位員工的推薦客戶獎勵,本質上屬于工資薪酬范疇,應并入該員工當月工資、薪金,按規定代扣代繳個人所得稅之后,作為職工薪酬稅前扣除,不能作為傭金支出在稅前扣除.

2、注意銷售傭金的稅前扣除限額計算口徑

除保險企業以外的其他企業,應當以企業簽訂的每份合同或者服務協議金額為基礎分別計算,不能以企業當年稅法收入總額或者會計收入總額為基礎核算,每項不超過合同金額的5%以內允許稅前扣除,超過部分不允許稅前扣除,應進行納稅調整.

職工宿舍支出的稅務風險

根據《增值稅暫行條例》第十條規定,用于非增值稅應稅項目、免征增值稅項目、集體福利或個人消費的購進貨物或者應稅勞務的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣.

實務中我們發現,部分企業職工宿舍的房租、家具、水電費的進項稅額未按規定做轉出處理,除此之外,還存在企業未按規定將職工宿舍的有關支出作為福利費歸集,導致在計算職工福利費稅前扣除的稅收金額時,福利費賬載金額小于實際發生額,在福利費超出稅前扣除限額的情況下,會多扣福利費,少交企業所得稅.

會計學堂小編今天關于房地產企業匯算清繳納稅風險有哪些的問題就簡單解答到這里,小編還為大家延伸了籌建期的截止時間如何確認、籌建期的業務招待費如何扣除、企業籌辦期間不計算為虧損年度等相關內容,大家可以好好了解下.