房企所得稅與土地增值稅的差異

房企所得稅與土地增值稅的差異

按照我國現行稅法規定，房地產企業除了繳納企業所得稅外，還要就開發項目增值部分繳納土地增值稅。雖然兩個稅種都是就開發產品的增值或所得部分納稅，但是存在著明顯的差異。   

一、年度匯算清繳和項目清算的差異

    房地產企業的企業所得稅是就企業整個年度全部所得納稅，因此，需要按年度進行匯算清繳。年度內企業有所得則納稅，有虧損則不納稅，今后年度實現的所得可以按規定彌補以前年度虧損。

    土地增值稅實行的是項目單位清算，清算之前屬于預繳稅款。當開發項目達到《國家稅務總局關于印發土地增值稅清算管理規程的通知》（國稅發[2009]91號）規定的清算條件時，再進行清算。清算時，將清算項目的各年度收入全部匯總，減去該清算項目全部扣除項目金額后，按規定計算土地增值稅，然后再減去原來各年度預繳的土地增值稅，多退少補。

    二、成本核算對象與清算項目的差異

    土地增值稅清算時，按項目單位進行清算?！秶叶悇湛偩株P于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）規定，土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。

企業所得稅清算時，對開發產品成本的要求不是按清算單位進行核算，而是要劃分成本對象進行核算。

三、共同成本和間接成本計算分攤方法的差異

    《企業所得稅法》規定，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象。

土地增值稅項目清算時，對清算單位共同負擔的扣除項目分攤方法相對簡單，且可由納稅人自行選擇?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細則》第九條規定，納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。

四、項目營銷設施建造費用的差異

    計算企業所得稅時，企業營銷設施的建造費計入開發成本中的開發間接費用。所謂開發間接費用，指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。而在計算土地增值稅時，項目營銷設施建造費應作為銷售費用處理，不計入開發成本中，不允許作為加計扣除的基數。

五、地下停車場等配套設施成本的差異

    屬于配套設施的地下停車場所，在計算企業所得稅時，其成本由地上開發產品承擔。

    土地增值稅清算時，作為配套設施的停車場所，轉讓時，其成本可以扣除。不轉讓時，其成本不得計算為扣除項目。

六、借款利息費用分攤計算的差異

    計算企業所得稅時，為建造開發產品發生的借款利息費用，其資本化部分應按規定計入開發計稅成本。而在土地增值稅項目清算時，利息費用不得計入扣除項目中的開發成本中，應調整作為財務費用中的利息費用處理。

七、期間費用與開發費用的差異

    企業每年度實際發生的管理費用、財務費用和銷售費用等期間費用，允許按稅法規定據實稅前扣除。但在土地增值稅清算時，由于清算項目一般是跨年度的，其開發費用不再按年度匯總計算，而是按照一定方法和比例計算扣除。

   除上述主要差異外，其他如加計扣除、土地成本單獨扣除、土地閑置費的扣除及視同銷售等方面也存在些不同。

房企所得稅與土地增值稅的差異是什么？看完上面的文章，相信大家對房企所得稅與土地增值稅的之間的差異有了更多的理解，以后在工作中可以更好的運用稅法知識為企業服務。如果還有想要咨詢的問題，歡迎到會計學堂官網，聯系我們的答疑老師。