房產企業開發時涉及到哪些稅金問題?

房產企業開發時涉及到哪些稅金問題?

答：房地產開發企業主要涉及的稅費有11種：

營業稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產稅、土地使用稅、印花稅、企業所得稅、耕地占用稅、個人所得稅以及契稅等。

1、營業稅

⑴稅目與稅率

營業稅涉及轉讓無形資產和銷售不動產(包括銷售建筑物或構筑物、銷售其他土地附著物)兩個稅目，稅率都是5%。

⑵特殊規定

轉讓不動產有限產權或永久使用權，以及單位將不動產無償贈與他人，視同銷售不動產。(《營業稅暫行條例實施細則》第四條)

在銷售不動產時連同不動產所占土地的使用權一并轉讓的行為，比照銷售不動產征稅。

以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業稅。但轉讓該項股權，應按本稅目征稅。2002年12月《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》(財稅[2002]191號)對這種行為征稅辦法重新作出規定，自2003年1月1日起，對以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。

土地租賃和不動產租賃，不按轉讓無形資產和銷售不動產納稅，而是按照租賃業稅目納稅。

土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征營業稅。

在銷售不動產時連同不動產所占土地的使用權一并轉讓的行為，比照銷售不動產征稅。

房地產企業該如何繳納增值稅?

營改增后，房地產企業原有的營業稅改為增值稅，稅率也發生了相應變化，其他稅種基本不變。目前所涉及的稅種主要有增值稅、房產稅、土地增值稅、契稅、城鎮土地使用稅、所得稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加等。下面我們著重梳理一下增值稅的賬務處理。

按照營改增之后的最新規定，房地產開發企業實行分類管理，以年應稅銷售額500萬元為標準，分為一般納稅人和小規模納稅人。對于銷售收入未達標，但各項會計制度健全，稅務資料完整的企業，可以申請辦理成為一般納稅人。

一般納稅人適用一般計稅方法，適用稅率為11%;小規模納稅人適用簡易計稅方法，適用稅率為5%。在稅率劃分中，有一種較為特殊的情況是房地產老項目可采一般計稅或者簡易計稅。這其中所謂的房地產老項目是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目，針對這種情況開發商可自行選擇有利于自身的稅負方式。

房地產開發企業的銷售模式中，預售占了很大的比例。對于這類項目采取的預繳的方式，預繳稅率為3%，應預繳增值稅的計算公式為：應預繳稅款=預收款/(1+適用稅率或征收率)×3%，下面零度用例子來簡要說明會計處理的過程。