押一付三收取房屋租金的財稅處理

押一付三收取房屋租金的財稅處理

答：案例：甲鋼鐵公司2012年12月份將一處閑置的房屋出租給乙公司做辦公用房，參照行業慣例，租金的收取方式為“押一付三”，即押金為押一個月的房租1萬元，同時收取了2013年1月～3月的房租3萬元，假設，該租賃合同執行到2013年6月30日終止，合同終止前商務條款不變。

　　營業稅暫行條例第五條規定，納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產收取的全部價款和價外費用。

　　營業稅暫行條例實施細則第十三條規定，條例第五條所稱價外費用，包括收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質的價外收費。第二十五條規定，納稅人提供建筑業或者租賃業勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

　　根據上述規定，甲公司收取的租房押金屬于價外費用，應在收到押金的當天繳納營業稅及相關的城建稅和教育費附加。上述甲公司收到的房租押金1萬元，由于乙公司能按期支付房租，甲公司未以違約金、賠償金的名義予以扣收，不屬于甲公司企業所得稅口徑下的收入，不計繳企業所得稅。

　實務工作中，有兩個維度我們要堅持。一是當企業的“財務會計處理辦法同國家有關稅收的規定有抵觸的，應當依照國家有關稅收的規定計算納稅”，即：從稅原則;二是會計是一個計量工具，如果不能將財稅法規的經濟業務進行正確的會計計量，財稅工作的有效性是要打折扣的。

案例所涉及的財稅處理還是有一定的難度，特別是會計處理，由于稅法對房屋租賃押金、租金基于“現金制”的規定，收到押金及租金時就要計稅，使得會計計量營業稅款時，需要使用“遞延稅款”科目。

相關案例

答：1.2012年12月份，甲鋼鐵公司收到出租房屋2013年1月～3月的租金及押金的會計處理，根據會計核算權責發生制原則，上述收款并不確認會計營業收入，但需要繳納流轉稅。

　　借：銀行存款 40000

　　　　貸：其他應付款——租金 30000

　　其他應付款——出租房屋押金　10000

　　借：遞延稅款 2200

　　　　貸：應交稅費——應交稅金(應交營業稅) 2000

　　應交稅費——應交稅金(應交城建稅) 140

　　應交稅費——應交教育費附加　60

　　借：應交稅費——應交稅金(應交營業稅) 2000

　　應交稅費——應交稅金(應交城建稅) 140

　　應交稅費——應交教育費附加　60

　　　　貸：銀行存款 2200

　　2.2012年度甲鋼鐵公司企業所得稅處理

　　基本原則：遵從合同約定的原則。企業所得稅法實施條例第十九條規定，租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。即無論租賃勞務是否發生，也不論合同約定的承租人應付租金的當日，是否實際收到租金收入，均應按照合同約定的承租人應付租金的日期，按應收金額確認租金收入。

　　延伸規定：根據《國家稅務總局關于貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知》(國稅函〔2010〕79號)規定，租賃合同或協議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，在租賃期內，出租人可對上述已確認的收入根據收入與費用配比原則，分期均勻計入相關年度收入。

　　結合案例，因為房屋出租合同約定“押一付三”的收款方式，且甲鋼鐵公司2012年12月份收了出租房屋2013年1月～3月租金30000元及出租房屋押金10000元，不符合跨期租賃、租金一次收足的條件，因此，應按照基本原則進行2012年度的企業所得稅處理。

　　(1)調增應納稅所得額：30000元;

　　(2)調減應納稅所得額：2200元(相關流轉稅應作為符合企業所得稅稅前扣除的相關費用予以扣除)。

　　3.2013年1季度會計轉銷租賃收入

　　借：其他應付款——租金 30000

　　　　貸：其他業務收入——房屋租賃收入 30000

　　借：其他業務成本——房屋租賃稅金及附加 1650

　　　　貸： 遞延稅款 1650

　　4.2013年2季度初，甲鋼鐵公司又收了出租房屋2013年4月～6月租金30000元。

　　借：銀行存款 30000

　　　　貸：其他業務收入——房屋租賃收入 30000

　　借：其他業務成本——房屋租賃稅金及附加 1650

　　　　貸：應交稅費——應交稅金(應交營業稅) 1500

　　應交稅費——應交稅金(應交城建稅) 105

　　應交稅費——應交教育費附加 45

　　借：應交稅費——應交稅金(應交營業稅) 1500

　　應交稅費——應交稅金(應交城建稅) 105

　　應交稅費——應交教育費附加　45

　　　　貸：銀行存款 1650

　　5.房屋租賃合同于2013年6月30日終止，押金10000元當日予以退還，退還押金應退的流轉稅應予以抵扣或申請退稅。

　　借：其他應付款——出租房屋押金　10000

　　　　貸：銀行存款 10000

　　借：遞延稅款 -550

　　　　貸：應交稅費——應交稅金(應交營業稅) -500

　　應交稅費——應交稅金(應交城建稅) -35

　　應交稅費——應交教育費附加 -15。

　　6.2013年度甲鋼鐵公司企業所得稅處理

　　(1)調減應納稅所得額：30000元;

　　(2)調增應納稅所得額：2200元(2013年度財稅同一的業務不需要進行納稅調整)。

7.未考慮甲鋼鐵公司計提出租房屋折舊計入其他業務支出等問題。

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