土地增值稅清算賬務處理

土地增值稅清算賬務處理

　　國務院各有關主管部門，各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局）：

　　根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及《中華人民共和國土地增值稅暫

　　行條例實施細則》的規定，現對企業交納土地增值稅有關會計處理辦法的規定通知如

　　下：

　　一、交納土地增值稅的企業應在"應交稅金"科目下增設"應交土地增值稅"明細科

　　目進行核算。

　　二、轉讓國有土地使用權，地上建筑物及其附著物并取得收入的企業，該規定計

　　算出應交納的土地增值稅，應分別以下情況進行會計處理：

　　1.主營房地產業務的企業，應由當期營業收入負擔的土地增值稅，借記"經營稅

　　金及附加"（房地產開發企業）、"經營稅金"（外商投資房地產企業）、"營業稅金及

　　附加"（股份制試點企業）、"營業稅金"（對外經濟合作企業）等科目，貸記"應交稅

　　金──應交土地增值稅"科目。

　　2.兼營房地產業務的企業，應由當期營業收入負擔的土地增值稅，借記"其他業

　　務支出"（工業、農業、商業、運輸（交通、民航）、郵電、施工企業、外商投資工

　　業、農業、商業、交通、施工企業）、"其他營業支出"（金融企業）、"營業稅金及

　　附加"（旅游、飲食服務、保險企業、股份制試點企業）、"營業稅金"（對外經濟合

　　作企業、外貿投資租賃、旅游企業）、"內部供應和銷售支出"（運輸（鐵路）企業）、

　　"其他營業稅金"（外商投資銀行）等科目，貸記"應交稅金──應交土地增值稅"科

　　目。

　　3.企業轉讓的國有土地使用權連同地上建筑物及其附著物一并在"固定資產"或

　　"在建工程"、"專項工程支出"、"固定資產購建支出"等科目核算的，轉讓時應交納的

　　土地增值稅，借記"固定資產清理"、"在建工程"、"專項工程支出"、"固定資產購建

　　支出"等科目，貸記"應交稅金──應交土地增值稅"科目。

　　三、企業交納土地增值稅時，借記"應交稅金──應交土地增值稅"科目，貸記

　　"銀行存款"等科目。

　　四、企業在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，按稅法規定預交的土地

　　增值稅，借記"應交稅金──應交土地增值稅"科目，貸記"銀行存款"等科目；待該房

　　地產營業收入實現時，再按本規定第二條第1、2款的規定進行會計處理；該項目全部

　　竣工、辦理結算后進行清算，收到退回多交的土地增值稅，借記"銀行存款"等科目，

　　貸記"應交稅金──應交土地增值稅"科目，補交的土地增值稅作相反的會計分錄。

　　預交土地增值稅的企業，"應交稅金──應交土地增值稅"科目的借方余額包括預

　　交的土地增值稅。

　　五、為了提供土地增值稅的計算依據，企業應將取得土地使用權時所支付的金額、

　　開發土地和新建房及配套設施的成本、費用等，在有關會計科目或備查簿中詳細登記。

　　六、企業按規定補交應由已實現的1994年經營損益負擔的土地增值稅，借記"以

　　前年度損益調整"科目，貸記"應交稅金──應交土地增值稅"科目；實際補交時，借

　　記"應交稅金──應交土地增值稅"科目，貸記"銀行存款"等科目。1995年1月1日至本

規定印發之日期間的土地增值稅參照本規定進行會計處理。

清算條件

納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。

（一）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；

（三）直接轉讓土地使用權的。

對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；

（四）省（自治區、直轄市、計劃單列市）稅務機關規定的其他情況。

對前款所列第（三）項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

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