土地出讓金返還用于拆遷或安置補償的稅務處理怎么做？

土地出讓金返還用于拆遷或安置補償的稅務處理怎么做？

答：一、政府主導拆遷，土地出讓金返還用于建設購買回遷房

案例1：2017年1月房地產公司通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000萬元，房地產公司已繳納10000萬元。協議約定，土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予房地產公司補助3000萬元，在該項目土地上建設回遷房建設，回遷房建成后無償移交給動遷戶。其中受讓建回遷房土地支付土地出讓金900萬元。

1.增值稅的處理

房地產公司收到政府返還的土地出讓金，應作為銷售回遷房的預收款，按規定應預繳3%的增值稅。

應預繳的增值稅=3000÷（1+11%）×3%=81（萬元）

房地產公司項目完工后房產移交給拆遷戶時，應確認增值稅的納稅義務，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額，按11%的稅率計征增值稅。已預繳的增值稅可以抵減。

銷項稅額=3000÷（1+11%）×11%=297.3（萬元）

土地成本可抵減銷項稅額=900÷(1+11%)×11%=89.2（萬元）

依據：《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號）第四條規定，房地產開發企業中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）。

應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%。

2.土地增值稅的處理

房地產公司收到的土地出讓金返還款3000萬元相當于回遷房應確認的土地增值稅收入，房地產公司應按取得售房收入3000萬元收入計算繳納土地增值稅。

房地產公司繳納的土地出讓金10000元全額計入開發成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。

回遷房一般屬于普通住宅，應按普通住宅土地增值稅預征率1.5%預繳土地增值稅。

預繳土地增值稅=（3000-81）×1.5%=43.785（萬元）

土地增值稅清算時，按項目增值率計算應繳的土地增值稅，回遷房的增值率一般低于20%，免征土地增值稅。已預繳的土地增值稅可以抵減項目其他房產應繳的土地增值稅。

3.契稅的處理

房地產公司交納土地出讓金時，應繳納契稅，計稅依據為10000萬元。契稅計入土地成本。

應征契稅=10000×4%=400（萬元）

依據：《中華人民共和國契稅暫行條例》第四條規定，契稅的計稅依據，國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，為成交價格；第八條的規定，契稅的納稅義務發生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。

4.企業所得稅的處理

該業務屬于政府主導的拆遷安置工作，由政府部門將土地出讓金部分返還給房地產公司，用于購買房地產公司開發的回遷房，因此，房地產公

根據《中華人民共和國土地管理法》第五十八條規定：司取得的土地出讓金返還款應當并入當期所得計征企業所得稅。

土地出讓金返還政策是怎樣的？

有下列情形之一的，由有關人民政府土地主管部門報經原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權：

（一）為公共利益需要使用土地的

（二）為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的

（三）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的

（四）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的

（五）公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的。

依照前款第（一）項、第（二）項的規定收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償。

根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十條規定

國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償。

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