房地產企業安置房銷售賬務處理

房地產企業安置房銷售賬務處理

隨著舊城改造等房地產項目的不斷增加，通過安置房進行置換成為很多企業的選擇。房地產開發企業安置房銷售如何進行財務與稅務處理？實務中這個問題比較復雜，我們在以下根據安置房的不同類型來探討如何進行賬務處理。

一、外購安置房

1、開發企業先購買后安置

開發企業外購安置房如果采取先購買后安置模式，即開發企業取得購房發票，且將房產證辦到開發公司名下，安置拆遷戶時需要視同銷售，按照同類商品房市場平均價格交納增值稅、土地增值稅和企業所得稅。這種方式下，購入時分錄為：

借：開發產品— 外購

應交稅費—應交增值稅—進項稅

貸：銀行存款

安置拆遷戶時，分錄如下：

借：開發成本— 土地成本—拆遷補償費

貸：主營業務收入

應交稅費—應交增值稅— 銷項稅

結轉安置房成本時，

借：主營業務成本

貸：開發產品— 外購

2、開發企業購買但直接過戶到拆遷戶名下

如果開發企業與其他房地產開發企業、拆遷戶通過三方協議購入商品房用于安置，直接將購入的商品房產權辦到拆遷戶名下，發票由銷售企業直接開給拆遷戶，這種安置方式相當于貨幣安置，拆遷戶用貨幣購買安置房，開發企業不需要視同銷售，只需將該支出計入拆遷補償費。開發企業支付的補差價款，也應計入拆遷補償費。收到補差價款，應沖減拆遷補償費。

購買安置房時，根據三方協議及支付憑據記賬如下；

借：開發成本— 土地成本— 拆遷補償費

貸：銀行存款

（2） 自有開發土地上建設安置房

在自有土地上建設安置房，用于安置拆遷戶，可以出現兩種情況：一、單獨建造安置房，安置房在戶型、層高、贈送面積等建筑指標上均低于其他開發產品；二、用正常開發產品安置拆遷戶。這兩種模式建造的安置房，建造成本不相同，因此，視同銷售價格也應有所差異，一般做法是單獨建造的安置房對標正常開發產品銷售價格適當調低，但不得低于其他開發產品售價的70%，否則存在稽查風險。

安置房銷售的稅務處理

在房地產項目開發中，用本項目開發產品作為安置房如何交納增值稅、土地增值稅、企業所得稅呢？

1、增值稅

用本項目開發產品安置拆遷戶時需要視同銷售，視同銷售的銷售額如何確定呢？根據《增值稅暫行條例實施細則》按下列順序確定銷售額交納增值稅：（一）按納稅人最近時期同類貨物的平均銷售價格確定；（二）按其他納稅人最近時期同類貨物的平均銷售價格確定；（三）按組成計稅價格確定。

2、土地增值稅

自有開發土地上建造安置房，屬于開發企業的開發產品，安置過程視同銷售。根據國家稅務總局《關于土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）規定，房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國家稅務總局《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第三條第（一）款規定確認收入。即房地產開發企業將開發產品用于抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等行為，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入可以按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定，也可以按由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。

3、企業所得稅

國稅2009年31號第七條規定：企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。確認收入（或利潤）的方法和順序為： （1）按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定； （2）由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定；

（3） 按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。

以自建商品房安置拆遷戶時，按照視同銷售價格確認拆遷補償費和主營業務收入：

借：開發成本— 土地成本— 拆遷補償費

貸：主營務收入

應交稅費— 應交增值稅— 銷項稅

結轉安置房成本時，

借：主營業務成本

貸：開發產品

（3） 自有劃撥土地上自建安置房

在劃撥性質的土地上以開發公司名義立項、建設安置房用于安置拆遷戶，需要視同銷售交納增值稅和企業所得稅、土地增值稅。收到補差價款，應該沖減拆遷補償費，支付給拆遷戶的補償價款，應計入拆遷補償費。問題在于視同銷售價格如何確定？

1、按照協議約定價格確定。與拆遷戶簽訂的安置協議中約定價格的，按照約定價格視同銷售；

2、按照成本加成方式核定價格。安置協議沒有約定或者約定價格明顯偏低的，應進行核定價格。

（四）在非自有土地上建安置房

開發企業在非自有土地上建造安置房，這種模式下土地一般在政府（例如城改辦）名下，報批報建手續以政府名義辦理，屬于政府項目。房地產開發企業投資建造安置房安置拆遷戶，是取得開發用地的前置條件，因此，安置房建造成本計入拆遷補償費，增值稅、土地增值稅、企業所得稅均不需要視同銷售。收到拆遷戶的補差價款，應該沖減拆遷補償費。

上文就是關于房地產企業安置房銷售賬務處理的介紹啦。根據安置房類型的不同，上文分別就開發企業先購買后安置、開發企業購買但直接過戶到拆遷戶名下、自有開發土地上建設安置房等情況進行了賬務處理解讀，同時對相關稅務處理政策做了總結，喜歡的同學記得收藏點贊!