尾房銷售的土地增值稅怎么計算?

尾房銷售的土地增值稅怎么計算?

答：(一)政策依據。通知第八條關于“清算后再轉讓房地產的處理”的規定是：在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積。

1.土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。也就是說，土地增值稅一般是以一個完整審批項目為單位進行清算的，對屬于同一清算單位所發生的房地產開發成本費用，不得從其他的房地產開發項目中扣除，對同一個項目也不應分開作為兩個清算單位(分期開發的項目除外)。所以，對一個開發項目清算后，剩余的房產再轉讓時，不能再單獨作為一個清算單位清算土地增值稅，也不存在以匯算清繳為名的二次清算問題。

2.簡化核算，計算申報“尾房”銷售的土地增值稅時，不再考慮銷售當期產生的稅費。

3.簡化核算，計算申報“尾房”銷售的土地增值稅時，不再考慮清算時點未進入扣除項目成本的費用(包括當時已經發生但未取得合法憑據的部分)。

(二)申報時間。根據土地增值稅暫行條例實施細則的規定，納稅人應在取得“尾房”銷售收入的次月申報。多次發生“尾房”銷售行為的，應多次申報。

土地增值稅兩種計算方法是什么?

土地增值稅是不受物業的年限限制，只要是豪宅物業有增值便適用此規定，“如果有購房發票但無增值者可免征增值稅”。計算土地增值稅，分為無購房發票與有發票兩種。

第一種方法為：“無購房發票的按照房管局評估價總額的3%”。

第二種方法為：“有發票的征收方法，其稅率為：1.增值額未超過50%的征收增值額的30%;2.增值額為50%～100%的征收增值額的40%;3.增值額為100%～200%的征收增值額的50%;4.增值額超過扣除項目金額200%以上的征收增值額的60%。”

以一套2年前購入價300萬元、賣出時房管局的評估價為350萬元的物業為例計算，其土地增值稅如按照無購房發票的情況交易的話，需繳納房管局評估價的3%，則為10.5萬元。如果按照有購房發票的按累進制征收的話，增值了50萬元，稅率為30%，減合理費用后，約15萬元。

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