估入賬價值能否作轉讓土地使用權成本

估入賬價值能否作轉讓土地使用權成本

一、現行企業會計制度規定，企業會計科目“固定資產”中的“土地”是指過去（1952年以前）已單獨估價入賬的土地，這部分土地資產，不允許計提折舊。主要原因是，過去國有土地實行無償劃撥方式。我國于1986年6月25日第6屆全國人民代表大會常務委員會第16次會議通過并頒發了《中華人民共和國土地管理法》，經過1988年、1998年修改，新法明確規定，“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。任何單位和個人不得侵占、買賣或者非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。國家依法實行國有土地使用權有償使用制度。但是，國家在法律規定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。”在新的法律下，企業依法取得土地使用權，就要支付法律規定的“土地出讓金”等費用，在會計上一般將其列入“無形資產—土地使用權”科目，按照無形資產的有關規定計價、攤銷。二、取得土地使用權有時可能不花費任何代價，如企業所擁有的并未入賬的土地使用權，這時就不能作為無形資產核算。有時企業花費了較大代價取得土地使用權，這時就應予以資本化，將取得土地使用權時所發生的一切支出，作為土地使用權的成本，計入無形資產賬戶。如企業原先通過行政劃撥方式獲得土地使用權，沒入賬核算，在將土地使用權有償轉讓、出租、作價入股和投資時，按規定應補繳土地出讓金，此時，企業應將補繳的土地出讓金予以資本化，作為無形資產入賬核算。企業將土地使用權轉讓（含連同地面建筑物一同轉讓）給第三者時，可以取得一部分土地收益。對于這部分土地凈收益（除另有規定者外），應計入“營業外收入”科目，照章征稅。因改制土地估價如何入賬，一是要看原來國有企業土地如何入賬，第二要看改制時是否支付了土地使用權代價（費用）。如果支付了相應的費用，這部分費用就應該作為無形資產入賬。土地出讓金是否計入所建固定資產原值問題。根據現行《企業會計制度》規定，實行國有土地使用權有償使用后，企業為新建等而獲得土地使用權，所支付的土地出讓金，在“無形資產”科目核算；企業為房地產開發而獲得的土地使用權，所支付的土地出讓金，在“開發成本”科目核算。即記入到所建的固定資產價值之中，但不單獨作為“固定資產—土地”入賬。

行政劃撥取得的土地使用權如何入賬？

劃撥土地使用權是指經縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，取得的國有土地使用權，或者經縣級以上人民政府依法批準后無償取得的國有土地使用權。由此可見，劃撥土地使用權有兩種基本形式：第一，經縣級以上人民政府依法批準，土地使用者繳納補償、安置等費用后取得的國有土地使用權。這種劃撥土地使用權有兩個顯著特征：一是土地使用者取得土地使用權必須經縣級以上人民政府依法批準，二是土地使用者取得土地使用權必須繳納補償、安置等費用。

第二，經縣級以上人民政府依法批準后，土地使用者無償取得的土地使用權。這種劃撥土地使用權也有兩個顯著特征：一是土地使用者取得土地使用權必須經縣級以上人民政府依法批準，二是土地使用者取得土地使用權是無償的，也就是說無須繳納任何費用，支付任何經濟上的代價。

綜上所述，一般情況下，劃撥土地是用于公共事業或者國有企事單位，按照法律規定，以劃撥方式取得土地使用權的，除特殊規定外，是沒有使用期限的限制。但也不是無限期的使用，這一定企業需要注意。實際過程很復雜，要是有什么問題可以來會計堂咨詢。