房租及貸款利息怎么抵個稅

房租及貸款利息怎么抵個稅

答：一、扣除方法

在國際經驗中，關于住房貸款利息與租金的扣除方法至少有三種：

一是標準扣除。就是把住房貸款利息、住房租金與其他一些扣除項目“打包”，制定一個統一的標準額度，比如每個納稅人一年可以扣除2萬元。納稅人不需要分項申報，節省征稅成本，簡單易行。

二是分項扣除，也稱為列舉扣除。分項制定扣除標準或限額，納稅人按允許扣除的項目分項申報，通常需要逐項舉證（憑證）才能扣除。

三是同時制定標準扣除與分項扣除的辦法，由納稅人自行選擇。納稅人根據自己的具體情況，選擇一種對自己有利的方法。

美國，在特朗普稅改以后，提高了標準扣除的額度，2018年單身的標準扣除，從6359美元/年提高到為12000美金/年，而夫妻合并申報，從12000美元/年提高到 24000美元。而分項扣除，稅法允許的扣除項目包括：醫療費用、房貸利息支出、投資扣除、慈善捐贈、災害損失和盜竊損失、雜項費用。對每個扣除項目都有限制性規定, 比如不超過100萬美金的房貸利息才能作為扣除項目。

我們認為，標準扣除與分項扣除二選一，是一個很好的扣除方法。對于納稅人而言，如果標準扣除有利，選擇標準扣除，簡單易行，省去了大量的征稅成本；而如果分項扣除有利，則納稅人自己收集證據，積極申報。這樣的征收辦法，對征納雙方而言，無疑是雙贏的方案。但采用標準扣除與分項扣除二選一的方法，也還是需要制定住房貸款利息扣除的范圍與標準的。

二、扣除范圍

在我國，房租的扣除范圍相對簡單，但住房貸款利息的扣除范圍是一個十分復雜的問題，筆者認為至少需要厘清以下問題。

1.普通住宅與非普通住宅的貸款利息。在2018年8月31日通過的新個稅法中，專項附加扣除中為“住房貸款利息或者住房租金”，而在9月6日的國常會上，則變為“普通住房貸款利息”和“住房租金”。這就意味著只有普通住宅的貸款利息才可以扣除，范圍已經明確，在此不再討論。

2.首套與二套的貸款利息。首套貸款利息可以扣除應該是肯定的，但二套的貸款利息可以扣除嗎？在目前“認房認貸”的概念上，“二套”實際上有兩種情況，一種是實際上只有一套，但是為第二套，是以小換大置換的；另一種是擁有兩套房。筆者認為，如果現在名下只有一套房，就應該允許扣除，應該鼓勵納稅人消費升級，改善居住條件。而名下有兩套（全國）的，屬于政策允許的范圍，可以申報其中一套扣除。名下有三套及以上的（全國），不得申報扣除。

3.本地購置與外地購置住房的貸款利息。房子是不動產，而人是流動的。比如在北京工作的人，需要在北京繳納個人所得稅，但他的戶籍在老家，比如長沙，他在長沙購置了房產。應該怎么扣除呢？筆者認為，這要與租金扣除結合起來思考才行。如果這個人在北京工作，但在北京沒房子，他肯定需要租房的，在北京申報住房租金就行。房貸利息就不要申報扣除了。因此，應該是工作地或個人所得稅納稅地的住房才可以扣。

4.什么時候的貸款利息可以扣除。是2019年以后的貸款，還是以前的貸款都可以扣呢？筆者認為應該看貸款的存續時間。問題是，盡管貸款合約約定為30年或25年，如果提前歸還了貸款，怎么辦呢？按道理來講，如果不是標準扣除，分項扣除的話，應該就不能扣除了，因為你銀行沒有貸款了。

5.公積金貸款與商業貸款利息一視同仁嗎？由于公積金貸款金額有限，加上限制較多，因此，現在很多人的貸款是純商業貸款，或公積金貸款與商業貸款的組合貸，因此，應該在限額內一視同仁允許扣除，都是納稅人的負擔。

6.夫妻可以分別扣除嗎？我國的個人所得稅是以“個人”為單位申報的，不是以“家庭”為單位申報的，在制定限額或標準時也是按個人制定的，因此，夫妻二人應該在限額內分別申報扣除。

三、扣除標準

住房貸款利息與租金的扣除，不可能是全額扣除的，一定是在一個限額內扣除。由于中國地域遼闊，發展不平衡，住房貸款各地差異巨大。因此，筆者建議，中央制定幅度范圍，比如每一個納稅人貸款金額的幅度范圍為30萬元到60萬元之間，由地方人民政府制定具體的額度。利率可以選一個公積金貸款利率與商業貸款利率之間的利率，并跟隨利率變化調整。比如目前情況下可以確定為4%。夫妻二人，就二人都可以扣除相同的金額。

而房租的扣除問題，首先需要明確的是，房租與住房貸款利息不得重復申報，在納稅地有住房者不得申報房租扣除。房租的扣除相對而言比較簡單，納稅人在個人所得稅的納稅地的房租支出，在限額內申報扣除就行。房租也應該由中央制定幅度范圍，地方制定具體標準。

但問題是，房租與住房貸款利息的扣除金額應該一樣還是不一樣呢？從國際經驗來看，是可以不一樣的，比如中國臺灣，但也可以一樣，避免租房歧視。以北京為例，目前個人承擔的租房成本大約在3000元/月左右，如果確定稅前的扣除限額為每月2000元，年度24000元，則貸款利息的扣除可以確定為60萬元，按4%計算，年度扣除抵扣利息24000元。

房租及貸款利息怎么抵個稅舉例

房貸利息稅前扣除舉例：

小明通過商業貸款140萬按揭30年，等額本息月均還款7430元，其中3541元是利息，當然利息會越來越少。目前他稅前收入2萬，按照之前他需要納稅2404元，如果房貸利息可以在稅前抵扣，那么他每月少繳納885元左右。由于等額本息還款還款利息會逐月減少，所以月均還款利息占還款本息的比例會逐漸減少。所以在前期房貸利息抵扣個稅可以讓我們每月少交更多的稅。

住房租金稅前扣除舉例：

小張租房月租3000元，月收入2萬元，在個稅調整前扣除五險一金之后需要交稅2010元；個稅調整后扣除五險一金和房租之后需要交稅957元。整整相差了1053元，個稅減少了50%左右。可見住房租金納入個稅專項附加扣除對我們的好處有多大。

不過對于住房租金稅前扣除這項實施起來可能會有些麻煩，想要去抵扣個稅，肯定是需要租金憑證的，假如需要房東提供發票之類的，這可能是比較難的，因為現實中幾乎沒有房東主動給租客提供發票。

除了房貸利息和住房租金，其他的子女教育費用和大病醫療支出都是專項附加扣除的一部分，效果也都是一樣的，都可以減少個稅的繳納，提高我們的可支配收入，也希望個稅調整草案能夠盡快實施。

以上詳細介紹了房租及貸款利息怎么抵個稅，也介紹了房租及貸款利息怎么抵個稅舉例。作為一名需要繳納個人所得稅的個人，一定要明白，個人所得稅稅前的貸款利息和房租是可以抵扣所得稅的。如果你依然不是很明白，咨詢一下會計學堂在線老師吧。