房產稅土地出讓金計入房產原值嗎

房產稅土地出讓金計入房產原值嗎

一、關于房產原值如何確定的問題

    根據財稅[2008]152號《關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》

　　對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規定核算并記載的，應按規定予以調整或重新評估。

二、關于將地價計入房產原值征收房產稅問題

根據財稅[2010]121號《關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》

對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。

三、計入房產原值的地價

計入房產原值的地價是指納稅人為取得計稅房產所占用的土地使用權所支付價款、開發土地發生的成本、費用和按國家統一規定交納的有關稅費。具體包括：支付的土地出讓金或者土地轉讓價款、土地契稅、規劃設計、“三通一平”費用等。（對于已經計入固定資產房產原值的費用不重復計算）

具體計算按照國家有關會計制度規定，會計實務一般體現在：“無形資產—土地使用權“或其他科目核算的地價款及契稅和相關費用。對納稅人未按國家會計制度規定核算并記載的，主管稅務機關應按規定予以調整或者要求納稅人按照國家有關會計制度重新評估。

對買地建房的，應將有關地價計入房產原值征繳房產稅；對直接購買房地產的，按買價確定房產原值，征繳房產稅。

房產稅如何計算繳納

一、計算方式:

1.從價計征

從價計征是按房產的原值減除一定比例后的余值計征,其公式為:

應納稅額=應稅房產原值×(1-扣除比例)×年稅率1.2%

2.從租計征

從租計征是按房產的租金收入計征,其公式為:應納稅額=租金收入×12%

沒有從價計征的換算問題納稅義務發生時間:將原有房產用于生產經營,從生產經營之月起,繳納房產稅。其余均從次月起繳納。

個人出租住房的租金收入計征,其公式為:應納稅額=房產租金收入×4%

二、計稅依據:

1.從價計征

按照房產余值征稅的,稱為從價計征

房產稅依照房產原值一次減除10%～30%后的余值計算繳納。

扣除比例由省、自治區、直轄市人民政府在稅法規定的減除幅度內自行確定。這樣規定,既有利于各地區根據本地情況,因地制宜地確定計稅余值,又有利于平衡各地稅收負擔,簡化計算手續,提高征管效率。

房產原值:應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。主要有:暖氣,衛生,通風等,納稅人對原有房屋進行改建、擴建的,要相應增加房屋的原值。

2.從租計征

按照房產租金收入計征的,稱為從租計征,房產出租的,以房產租金收入為房產稅的計稅依據。

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