房地產業售后回租的會計處理怎么做?

房地產業售后回租的會計處理怎么做?

答:售后回租又稱售后包租、售后返租、售后承租,對于房地產業而言,是指房地產開發企業將某一房地產項目的資產出售后,又在一定期限內承租或者代為出租購房者所購該企業商品房的銷售方式.

我們通過舉例為大家說明:

某房地產開發公司采用售后回租的方式銷售店鋪,回租期限3年,假如店鋪的售價為100萬元(購房者需一次付清),回租的年租金為8萬元,租金由房地產開發公司每年定期付給購房者.在這一背景下,可能存在兩種情況:

一是,三年后購房者可根據市場情況選擇退房還是買房,如退房,由房地產開發公司退還購房者開始時支付的100萬元,三年內不辦理房屋產權轉移手續.

二是,付款時買賣合同生效,三年后購房者不可以退房.

在第一種情況下,如果三年后購房者買房,對房地產開發公司來說售后回租實際上是一種預收購房款的行為,只是這一預收的款項是有代價的,即要支付資金占用費--租金8萬元;如果三年后購房者不買房,售后回租可以說是一種資金借貸行為,相當于房地產開發公司先向購房者借了100萬,三年后歸還,在三年間每月支付資金占用費8萬元.因此,在第一種情況下,無論三年后購房者買房還是不買房,房地產開發公司向購房者收取的100萬元都是一種負債融資,支付給購房者的租金是資金占用費,出租房屋取得的租金是其收入,且房屋產權還是房地產開發公司自己的.這種情況的賬務處理如下(各金額略去):

1. 收到購房者的100萬元時(注意根據規定要預繳企業所得稅,處理過程略去)

借:銀行存款

貸:預收賬款

同時,

借:出租開發產品

貸:庫存商品

2.收到出租房屋的租金時

借:銀行存款

貸:其他業務收入

提取稅金

借:其他業務支出

貸:應交稅金

3.期末計提出租開發產品應攤銷的金額

借:其他業務支出

貸:出租開發產品(按規定使用年限計算出的攤銷額)

4.付給購房者租金時

借:財務費用

貸:銀行存款(或現金)

5.三年后購房者選擇購房時

借:預收賬款

貸:主營業務收入

同時,

借:主營業務成本(按攤余價值結轉)

貸:出租開發產品

6.三年后購房者選擇退房時

借:預收賬款

貸:銀行存款

第二種情況是典型的售后回租.由于購房者支付100萬元的時候已經取得了房屋產權,房地產開發公司通過向購房者返租才取得房產的收益權,在取得出租收益的同時付給購房者租金,這是公司的一種經營行為.這種情況的賬務處理如下(各金額略去):

1.收到購房者的100萬元時

借:銀行存款

貸:主營業務收入

同時,

借:主營業務成本

貸:庫存商品

2. 收到出租房屋的租金時

借:銀行存款

貸:其他業務收入

借:其他業務支出

貸:應交稅金

3.付給購房者租金時

借:其他業務支出

貸:銀行存款(或現金)

注意,第一種情況下的房地產開發公司支付給購房者的租金(實際上是資金使用費),必須取得購房者出具的正規發票才能在稅前列支不高于銀行同期貸款利率部分.第二種情況下的稅收是可以籌劃的.比如,和購房者簽訂代為租賃房屋協議,租金直接由購房者收取,再由購房者付給房地產開發公司應得的手續費,這樣房地產開發公司只需就手續費部分繳納增值稅即可.

售后回租與融資租賃有哪些區別?

售后回租,是先出售給買者,然后賣方租賃買者設備(或房屋,下同),無論租賃多長時期,設備的所有權仍然屬于原出租者;融資租賃,是使用者從設備所有者處租賃設備,到一定時期后,設備即歸使用者所有.

售后回租,使用者付的是使用設備的租金;融資租賃,付的是每個時期應承擔的設備買價和利息的和,即租賃費,具有分期付款買設備的作用.

他們之間,前者是租賃關系,所有權始終屬于出租者;后者是分期購買付款的關系,當分期付款達到合同期限后,設備的所有權就歸使用者.

售后回租是將自制或外購的資產出售,然后向買方租回使用.回租是承租人將其所擁有的物品出售給出租人,再從出租人手里將該物品重新租回,此種租賃形式稱為回租.采用這種租賃方式可使承租人迅速回收購買物品的資金,加速資金周轉.回租的對象多為已使用的舊物品.

融資租賃又稱設備租賃或現代租賃,是指實質上轉移與資產所有權有關的全部或絕大部分風險和報酬的租賃.資產的所有權最終可以轉移,也可以不轉移.

讀完上文,關于房地產業售后回租的會計處理怎么做,你學會了嗎?暫時沒有學會也不要緊,會計學堂的老師還可以隨時在線幫你學習.